KAMBODŽA - PRILOŽNOST V KAOSU?

Pred kratkim sem naredil investicijo v Kambodžo, saj verjamem, da ima velik potencial za prihodnost. Sledi makro analiza te majhne nepoznane države.

MAKRO SLIKA = BULLISH

· BDP RAST IZJEMNA

Kambodža je že mnogo let (desetletij) med top najhitreje rastočimi državami na svetu (in še naprej bo predvidoma tako).

V 2023 in 2024 je bila rast +5%. Povprečje 2011-2019 pa +7% letno. Tudi v 2025 in do 2030 pričakovano povprečno +5% letna rast. - IMF, ADB, AMRO

BDP/prebivalca pa je šele v 2022 prebil $2000 mejo, kjer se začne S krivulja eksponentno večat (sweetspot):

Krize 2000 in 2008 sploh niso imeli.

· NIZEK DOLG DO BDP DRŽAVE! <40% (robustno)

· MLADA POPULACIJA (v primerjavi s sosedi in svetom)

· STABILNA VALUTA - USD PEG (večina transakcij v USD)

· DOBRE DRŽAVNE REZERVE USD IN ZLATA

Centralna banka ima +40 ton zlata. Pokritost uvoza z izvozom za 7 mesecev in pokritost debt service to revenue&exports 16%. Za reševat krizo torej imajo municijo.

Nekaj zlata izkopljejo tudi sami - Emerald resources in Angkor Resources sta public.

· POVPREČNI TRR IN UVOZ-IZVOZ BILANCI

Kambodžine glavne dejavnosti so gradbeništvo, industrija, turizem, agrikultura, bančništvo, ... - diverzificirano!

+40% industrijskega izvoza gre v ZDA:

Izvaža se primarno oblačila/obutev, električne dele, pohištvo, gume, agri in prehrambene izdelke, ...

Največji trgovalni partnerji so Kitajska, ZDA in Vietnam.

Uvaža se večino od sosedov:

So tudi v Azijski mreži RCEP:

SEKTORJI PODROBNO:

· TURIZEM

Turizem ni glavna dejanvnost Kambodže, ampak doda plus in diverzifikacijo. Post 2020 je dosti manj Kitajcev (covid in finančna kriza), kar je velik minus, ampak deloma so nadoknadili z drugimi sosedi. Trenutno je inferiorna proti vsem sosedom v tem smislu, ampak ima Angkor Wat, ki privabi +6mio ljudi letno. Z vse več Azijcev v srednjem sloju bo tudi AW prejemal vse več turistov. Projekti, ki bi lahko obudili tudi plaže so v teku, ampak bo verjetno trajalo še +5 let preden se ta zgodba odvije.

Ko sem šel v Vietnam v 2017 je bil avion na pol prazen in Slovenci so hodili bolj kot ne samo na Tajsko. Post 2020 je Vietnam kar na enkrat ratal ekstra popularen. Zato mogoče še ne odpiši Kambodže čez 10 let. Sploh če okoliške države ratajo predrage in bi bila za mnoge budget popotnike Cambodia cenejša izbira. Večina tudi pozablja na novi srednji sloj v Aziji, ki ga je vse več in prispeva k turizmu. Kakorkoli, turizem ni njihova najbolj pomembna panoga.

· INDUSTRIJA

Industrija je gonilo in ogromen dejavnik ter razlog za optimizem. Ogromno se eksportira v ZDA in EU +50%, kar je direkten play na Zahod. Veliko pa se prav tako eksportira na Vzhod (RCEP), tako da so diverzificirani na obe strani.

Poleg tega so ena izmed držav, ki bi verjetno pridobila tržni delež v primeru trenj ZDA-Kitajska. Podobno kot sta Indija in Saudska Arabija poceni kupovala olje od sankcionirane Rusije in preprodajala po višji ceni na Zahod, bo z industrijo v Kambodži. Ekonomska vojna s Kitajsko je bullish za nevtralne države kot npr. Kambodža, Vietnam, Indonezija, Brazilija, itd. Vsaka posamična trenja/problemi okoliških držav pa prav tako pripomorejo k večjem tržnem deležu Kambodže - Bangladeš, Myanmar, ipd.:

Pozitiva je poceni delovna sila, negativa pa neizobražena delovna sila in visoki stroški elektrike proti sosedom ter slaba logistika (na čemur se aktivno dela-več v nadaljevanju). Btw, najslabša industrija zadnje leto je bila proizvodnja solarnih panelov, ker ni naročil:)

Ker igrajo obe strani, so imeli tudi visoke tuje investicije (FDI), večinoma v industrijo, finance, infrastrukturo in nepremičnine:

Glavni vlagatelji so Kitajska, Južna Korea, Vietnam, Japonska, Singapur. Po novem pa snubijo tudi Zahod:

Posledično nekateri private equity fund managerji verjamejo, da je Phnom Penh kot Bangkok pred 30 leti...

BKK 1985-2025

Trenutno s <2.5mio ljudmi (v primerjavi z 9-10mio v BKK in HCMC). Stopnja urbanizacije le 25% v Kambodži (+50% sosedje), kar pomeni da 75% ljudi ne živi v mestih, kljub temu da le ta ustvarijo 70% BDP. Projekcije so 6mio ljudi v Phnom Penhu do 2035, kar je bullish za ekspanzijo in redkost (tako nizka urbanizacija).

“Phnom Penh, Cambodia – Cambodia is pushing for an infrastructural renaissance, but it will need some help from its friends abroad to chip away at an estimated price tag of $36.6bn.

That was the final sum calculated by the Cambodian government and published earlier this year in a 174-project master plan that would overhaul the national transportation and logistics network within an ambitious timeframe of just a decade.

The goal to crisscross the kingdom with expressways, high-speed rail lines and other works fits closely with the state’s longstanding wish of becoming an upper-middle-income country in 2030 and a high-income nation by 2050.

So far, China’s flagship Belt and Road Initiative (BRI) has led the infrastructure charge with major projects such as the kingdom’s first expressway, which runs from the inland capital of Phnom Penh to the coastal city of Sihanoukville.

Meanwhile, Japan has kept its own steady agenda, focusing on a range of projects such as new wastewater treatment facilities and upgrades to existing roads.

Perhaps most notable is a Japanese-led expansion that could more than triple the capacity of the international deep sea port of Sihanoukville, the sole facility of its kind in Cambodia.

The company broke ground last year on a second, $1.35bn expressway between Phnom Penh and Bavet, a city on the Vietnamese border, which is among the nine envisaged megaprojects.

It is joined by such works as another CRBC-studied expressway system that would link Phnom Penh to the major tourism hub of Siem Reap and the city of Poipet on the Thai border.

Shipping projects also feature heavily in the plan.

The largest of these is a 180-kilometre-long, 100-metre-wide shipping canal to link the Mekong River system at Phnom Penh directly to the Gulf of Thailand.

“Everybody’s got an influence, everybody’s got something to gain, and it balances the influence from China,” he said.

“It’s not even a competition, it’s like a pool of countries trying to be Cambodia’s best friend. Cambodia is open to whatever country that’s open to making Cambodia better – if they want to have their own competition of who can build the biggest bridge, go for it.””

Nekatere svetovne znamke vstopajo na njihov trg šele sedaj:

Poglejmo si par projektov, ki so v teku in bodo po mojem velik boost za razvoj v prihodnje.

· Novo letališče, ki se odpre letos v Phnom Penh (in Siem Reap):

Vse več letov imajo z Indijo, AirAsia, AbuDhabi, ...

· Potencialno Nov kanal za ladje, ki jih bo naredil neodvisne:

· Nova železnica:

· Nove avtoceste in mostovi:

Podjetja, ki investirajo v logistiko imajo davčne iniciative. Par primerov:

· Novi port v Kampotu:

· Tajska si želi obuditi pridobivanje plina offshore na meji s Kambodžo:

· Dela se tudi novo mesto nasproti Phnom Penha:

https://www.realestate.com.kh/news/Thinking-Of-Investing-In-Arey-Ksat/

Vse to seveda potrebuje 10 let, da se odvije, ampak Kambodža bo takrat druga država (iz revne v srednje razvito). UN targetira 2029:

· BANKING

Kambodža ima zelo razvito bančno industrijo!

“The banking system in Cambodia comprises 59 commercial banks, 9 specialized banks, 4 deposit-taking microfinance institutions, 85 non-deposit-taking microfinance institutions, 114 rural credit institutions, 13 financial leasing institutions, 4 third-party processors, 30 payment service providers, 1 credit information sharing system provider, 5 foreign bank representative offices, and 3,327 foreign exchange businesses”

Ker je veliko bank, je tudi velika varieteta. Od shitty kitajskih bank, ki so na robu propada, do dobrih bank, kot npr. ABA in ACLEDA (trejda na njihovem delniškem trgu in ima PE 5x). Niso v CRS, kar je dobro za privacy. Ni velikih KYC zahtev za odprtje računa. Online banking dela dobro, valuta je USD. Obrestna mera na depozit dobra. Dvigneš lahko 100k$ v kešu brez najave pri brokerju, lahko tudi do $500k. Nekatere podpirajo crypto. To so podcenjeni bančni računi, idealni za diverzifikacijo.

Ni pa vse rožnato v bančnem sektorju. Kambodža je na točki 2008, podobno kot Kitajska, imajo podobne probeleme (in rešitve) kot Zahod takrat.

Od 2010 do 2025 so banke dajale kredite kot nore, iz 20% BDP na +130% BDP, kar jih dvigne skoraj na nivo EU in ostalih azijskih držav (household debt 3% 2010 na +30% 2021):

Večina se je posojalo korporacijam. Tiste banke, ki imajo kredite do industrije, nimajo problema. Tiste, ki so posojale hotelom in turistični industriji imajo večje probleme. Krediti gradbincem in retail so tudi lahko problem.

Posledično so banke v 2020 in naprej zategnile pas in ustavile večino novih kreditov, v 2022 pa še višje obrestne mere:

Posledično deloma zaradi tega trpi nepremičninski sektor (poleg turistične industrije):

Kar nekaj biznisov je šlo po gobe in še ni konca:

To ni slaba stvar, gospodarstvo se more prepucat in država ima ekonomsko bazo, da to prebrodi. Dobesedno imajo +5% rast BDP (zaradi industrije, ipd.), medtem ko podjetja propadajo!

Kambodža, predvsem njena obmejna mesta, pa so bila polna kazinojev in gambling industrija je bila izjemno razvita, skupaj z drogami in kurbami, predvsem za Kitajce. Zadnjih +5 let pa vlada v različnih fazah poskuša prepovedati in razbiti gambling industrijo...

Eno izmed mest, ki je bilo najbolj prizadeto, je Sihanoukvile (ob morju):

Želijo si, da bi ga na dolgi rok spremenili v nekaj drugega...

Ta mesta se trudijo oživeti s prostimi ekonomskimi conami, kar deluje:

Nekaj con obratuje že več let in s tem so privabili kitajske fabrike in zahodne korporacije ala Coca-Cola.

“ In general, the main investing countries are China (47%), followed by South Korea, Vietnam, Japan, and Singapore (National Bank of Cambodia). The construction industry attracts the largest share of foreign investors, followed by infrastructure, industry (especially textiles), agriculture, and tourism.

The government of Cambodia has made attracting foreign investment a top priority, highlighted by the passage of a new Investment Law in 2021 aimed at attracting more FDI, particularly in burgeoning sectors like agro-processing, electronics/machinery, healthcare, industrial parts, infrastructure, and green energy.

Investors are enticed with various incentives for foreign direct investment, including full foreign ownership of companies, corporate tax breaks, reduced corporate tax rates, duty-free importation of capital goods, and unrestricted capital repatriation. Moreover, Cambodia has established Special Economic Zones (SEZs) to enhance and streamline foreign investment opportunities, and three significant trade agreements came into effect in 2022: the Cambodia-China Free Trade Agreement (CCFTA), the Cambodia-Korea Free Trade Agreement (CKFTA), and the Regional Comprehensive Economic Partnership (RCEP).”

=--> BULLISH

· GRADBENIŠTVO / NEPREMIČNINE

Kambodža je frontier market v smislu razvijajoče se industrije. Ker pa imajo USD valuto, je tudi varni pristan za Kitajce, ki želijo shraniti prihranke/kapital izven kontrol kapitala doma. Posledično je velik deležnik nepremičninski trg v Kambodži, kar se bo v prihodnosti še povečalo, saj Kitajci ne bodo več toliko investirali v Kanado, EU, ipd. Tudi Rusi so iz UK prešaltali na Tajsko, ipd.

Cena nepremičnin v Phnom Penhu je med 2004 in 2007 eksplodirala iz 400$/m2 na 1550$/m2. Takrat je bila Južna Korea velik investitor, ki je bil prizadet v 2008 krizi in posledično so tudi nepremičnine v Phnom Penhu padle za 40-50% na 850$/m2 v 2010. Od 2010 do 2019 so cene ponovno rastle in dosegle 3250$/m2.

V 2020 pa so se začeli problemi. Vlada je udarila po gambling industriji, ki je bila doberšenj del gospodarstva. Covid je imel negativen vpliv, predvsem na turizem. Za tem dvig inflacije, kar prizadane Kambodžo kot importerja surovin. Potem banke zategnejo kredite in dvignejo obrestno mero. Kitajska kot največji investitor zaide v finančno krizo, podobno Japonska. Na trgu je bilo tudi že preveč ponudbe stanovanj, ker so gradili kot norci od 2010. Vse to skupaj je povzročilo padec cen nepremičnin za 20-25% od 2020-2023.

V 2024 se trg celo malo obrnil navzgor (je bottom in?)

Veliko Zahodnjakov, ki je kupilo stanovanja v Kambodži v 2017-2019 obdobju danes kriči, da ne moreš narediti profita z nakupom stanovanja tam ter da so slabi donosi. Večina je kupila overpriced stanovanja v centru po gringo cenah na vrhuncu booma ali blizu le tega, vmes je bilo še veliko prej omenjenih negativnih dogodkov, seveda so donosi slabi 7 let kasneje.

Točno takrat se je tudi začelo graditi v višave, kar je povzročilo preveč ponudbe (in rast cene zemlje se je usavila):

Posledično je situacija danes: Pesimizem

Vse to pa pomeni, da se je končno prenehalo graditi, kar bo okrnilo ponudbo...

Cene so se stabilizirale počasi, prav tako najemnine:

V 2024 je bilo dokončanih ogromno projektov iz preteklosti, podobno bo v 2025, medtem ko se bo rast v 2026 že počasi ustavila, sploh v nižjem cenovnem rangu stanovanj. Od 2027+ bo nove ponudbe zelo malo.

To so naslovi, ki jih želiš videti, ko kupuješ nepremičnino:

Gradbinci že pivotirajo v druge segmente:

Vsi največji investitorji z izjemo Južne Koreje so v 2024 prenehali z novimi investicijami, ker imajo probleme doma (ZDA, Japonska, Kitjska):

Naslednjih 12-24 mesecev bo verjetno še naprej težkih v Kambodži, kljub temu da so diverzificirani. Če pride globalni slowdown, kjer trpi tudi ZDA, poleg Kitjaske, tudi Kambodža verjetno ne bo ubežala.

· Prestrukturirati morajo domače banke in biznise, za kar imajo dovolj municije in ni problema.

· Vzpostavljajo domestični market obveznic do 2029, kar bo v prihdonje tudi boost na dolgi rok, delniški trgi imajo v prihodnosti možnost postati top emerging market, ki je trenutno premali, da bi koga zanimal, vendar je potencial in tudi tam se odvijajo reforme (Securities Market Reforms CSX)

· Kitajska se mora pobrati (kar se pomoje v dveh letih bo) in to bo velik boost nazaj za Kambodžo industrijsko, turistično in nepremičninsko. *Kitajski FDI v Kambodžo v Q1-2025 že nazaj.

· Tudi Japonska bo deloma bežala v Kambodžo, če yen popusti v naslednjih letih. Mogoče tudi delček Taivana, če se odvijejo fizična trenja ZDA-Kitajska (podobno kot Rusi in Ukrajinci v Gruzijo).

· Južna Korea je ciklična, na srednji rok bo še naprej močna:

· S tem ko bo vse več nacij odrezanih od zahoda in vse več kontrol kapitala ter birokratičnih KYC postpkov bo Kambodža potencialni mali varni pristan. Bi si mislil, da je 8% spodnje zgradbe kupljeno s strani Poljakov? (vse kupljeno z bitcoinom)

Targetira se tudi Ruse seveda:

· Tudi nepremičninski trg se bo v naslednjih dveh letih po mojem rešil, prepucal (kot se že dogaja) in imajo isti blueprint kot Zahod v 2008 (veš kaj je sledilo za tem v smislu cene nepremičnin), medtem ko bo povpraševanje rastlo (urbanizacija!) in ponudba okrnjena. Negativa je visok dolg do bdp domačinov (domestic credit to private sector % gdp 135%), ki so prezadolženi - to zna imeti negativen vpliv na nepremičninski sektor in lokalno ekonomijo - treba spremljati.

· Vlada ne deluje totalno nesposobna, kar je plus. Davčne iniciative za pomoč nepremičninskem sektorju so že sprejete. Tudi veliko bolj so vpeti v marketing “zeleni prehod” kot Kitajska in dosti se dela na uporabni digitalizaciji (e-commerce, ipd.). To bo plus na dolgi rok.

· Wild card je mogoče ZDA. Ali bo slowdown, kakšne vrste in kako dolgo? Bodo še naprej kupovali toliko od Kambodže? Mogoče več (prekinitev vezi s Kitajsko, problemi drugje i.e. Bangladeš, Myanmar)? Tudi tukaj se nagibam v pozitivno smer v primeru tenzij s Kitajsko. Američani sicer že sankcionirajo posamične tajkune v Kambodži (Magnitsky Act) in ne prodajajo orožja tja (arms embargo), vendar za enkrat so kot država na varnem, saj so premali, da bi koga brigalo za njih. Poleg tega US veliko kupuje od njih, ima korporacije tam.

Kambodža je v zanimivi situaciji, kjer profitirajo ne glede na dolar rate: če je dolar močan imajo večjo kupno moč in zaradi tega več/ceneje uvažajo stvari. Če je dolar šibak pa so pri izvozu bolj konkurenčni. Čudno rečeno, ampak Kambodža ima to, kar si Trump želi imeti doma: močno industrijsko bazo na dolarju.

DODATNI BULLISH DEJAVNIKI ZA NEPREMIČNINE:

· Skoraj nikjer drugje v Aziji tujcem ni dovoljeni kupovati nepremičnin!

Južna Korea, Japonska, Taivan, Singapur so že razviti. Tajski trg je poskočil in ratal predrag, na Filipinih se korekcije še čakajo. V Vietnamu lahko tujci kupujejo le določena overpriced stanovanja. Tudi Bali je že drag in ispet. V teh državah je tudi birokracija višja in predvsem davki! V Kambdoži ni davka na kapitalski dobiček za nepremičnine, kar je velik plus in ni veliko birokracije. Tudi pridobitev enoletne vize ali druge vrste rezidenstva je najlažje v Aziji, kar je velik plus proti sosedom. Malezija je čisto drugačen trg, ni v konkurenci s Kambodžo. Skratka, če želi tujec (vključno s Kitajci in drugimi Azijci) kupiti nepremičnino v Aziji, nima veliko izbire. Kambodža se je že in se še bo po mojem v prihodnosti izkazala kot top izbira. Druge države za enkrat ne kažejo, da bi se želele bolj odpreti, kar je plus za Kambodžo.

Povp. cene normalnih stanovanj v centru glede na okoliške države $/m2:

· Phnom Penh: 2.425$/m2

· Kuala Lumpur: 3.055$/m2

· BKK: 5.625$/m2

· Ho Chi Minh: 4.305$/m2

· Manila: 3.120$/m2

Specifika Phnom Penha je, da že 10min izven centra cena pade pod $1500/m2. Tukaj verjetno leži prilika, ker se bo center razširil v prihodnjih letih, medtem ko imaš trenutno popust -35% na ceni. Trenutno v PP živi samo 100.000 expatov (digitalni nomadi, delavci v multinacionalkah, upokojenci, ..), kar se bo mogoče večalo z vse večjo prisotnostjo globalnih znamk in delodajalcev ter dražje Tajske, boljše infrastrukture, ipd. Donos na oddajanje trenutno ni visok, vendar vseeno malo večji kot v EU, ter na sploh večji potencial, če se odvijejo nekateri prej našteti scenariji v prihodnosti.

Priložnosti so tudi v Siem Reap, Sihanoukvile, Kep, Kampot, ipd. vendar je bolj varna in izi investicija, v središču celotnega dogajanja, Phnom Penh. Naslednji dve leti znajo biti še težki in cene lahko še padajo dalje, ampak Cambodia je levered play na dvig Azije v naslednjih 10. letih. Sam sem zelo bullish na Azijo (ki dohiteva EU), bullish na Kambodžo mid/long term, zato BUY THE DIP.

Primer novega stanovanja 10min izven centra za <1450$/m2:

Če počakaš na firesale in daješ lowball ponudbe dobiš tudi za <1200$/m2, kar je za miljonsko glavno mesto, ki ima zgoraj omenjene predispozicije, 10min od centra, zelo dobro. Cena gradnje visokih stolpnic z opremo je cca $1.150/m2, ker je material 10% držaji v Kambodži, kot pri sosedih, ker večino uvažajo in ne proizvedejo doma. Širitev centra, relativni dvig Kambdože in podcenjenost proti sosedom, dvig Azije na splošno, varni USD pristan, zmanjšanje ponudbe na trgu, itd. je teza rasti, ko se določeni segmenti in države poberejo.

Kot omenjeno, bančni računi so podcenjeni, birokracije je malo, delniški trg bo tudi v prihodnosti sigurno bolj popularen (gold minerji ala Emerald resources pa so na radarju že sedaj). Če še naprej igrajo oba pola, bo industrija cvetela. Če jim daš še 10 let, bo tudi infrastruktura bolj primerna, turizem bolj popularen... Kaj če bi imel priliko se vrniti v 2008? V Kambodži jo imaš...