PARAGVAJ - Neobrušen diamant - III. Del
Podcenjene Nepremičnine...
Pisano v prvi polovici 2023:
Najemnine so poceni in imaš ogromno izbire za vse različne budgete.
Nova stanovanja za nakup v središču mesta na dobrih lokacijah so cca 1000e/m2 na palec, kar je definitivno poceni (vsaj 5x manj kot v LJ).
Imajo spletne strani z nepremičninami, ampak so 20% višje cene tam, kot če kontaktiraš agenta ali najdeš kakšnega lokalca direktno preko fb grupe, ipd. Celotni sistem je še vedno dokaj old-school, če želiš zares dober deal, kjer se pač voziš po mestu in vidiš znak za prodajo oziroma nov projekt v gradnji, povprašaš agente, ipd.
Vsak nov blok ima tudi recepcijo in varnostnika spodaj ter zgoraj bazen na terasi in žar ter spodaj gym in pralnico v kleti. Stroški so nizki za naše razmere, dober telefon in internet paket cca 30 EUR (internet dela dobro), elektrika 50 EUR (zaradi klim), voda <10 eur, upravnik do 80 EUR (če ima stavba varnostnika, bazen, gym, pralnico, skupni žar, itd.), letni davek 100-250 eur letno, ... mogoče prideš do 150 EUR/mesec če živiš full time in delaš od doma (klima nonstop itd.).
Veliko ljudi kupi stanovanje v hotelskem kompleksu in potem njim plačuje fee za čiščenje in obdelavo strank (prihod, odhod), ker njih ni v Paragvaju recimo, sami pa oglašujejo apartma na bookingu. Opcija so tudi rbnb agenti, ki ti za 10-20% prihodka od nepremičnine oni to urejajo.
Tudi kot tujec lahko dobiš kredit tam z malo finančnega inžiniringa, samo kot info. Drugače pa trg nima preveč nepremičninskih kreditov še za povprečne prebivalce (višje obrestne mere tako pretirano ne vplivajo na ceno nepremičnin). Villa Mora in Recoleta soseki so že "predragi" mogoče (1250-1500e/m2), ampak realno cene ne bodo padle, po mojem, zaradi...
Brazilci, ki skrivajo denar pred davki ali "drug dealerji", ki nimajo z njim kam drugam, na črno kupijo stanovanje in preko fake najemnin legalizirajo keš. Nimajo namena prodaje ali oddajanja naslednjih X let, samo naložiti nekam, kjer je dokaj varno. Zaradi tega so nekatere soseke drage, ampak verjetno cene ne bodo padle.
Boljši deal (1000e/m2) za podobno lokacijo kot Villa Mora sta mogoče soseki Las Mercedes in Ykua Sati.
Novogradnja 29m2 za 28.000 eur, zgrajena bo začetek 2025. Opcija za oddajanje in Plan B.
Ni slaba investicija. Lahko se oddaja za kratkoročne ali dolgoročne najeme, glavni trg so tuji študenti in tuji doktorji ali low budget turisti.
Donos ni izreden, ampak boljše kot v Sloveniji. Potencialen problem te soseke zna biti, da bo kup takih blokov zraslo čez leta, ker je prostora dovolj, medtem ko se bo središče mogoče tudi premaknilo, tako da ni moja prva izbira, ampak ne slaba.
Dobra stran investicije je "Plan B" možnost za dokazovanje vezi z državo v primeru, da v prihodnje želite fiskalno zapustiti EU ali čez par let rezidestva zaprositi za paragvajski potni list oziroma imeti pribežališče v primeru vojne v EU:) Sem videl že slabše zapravljenih 28k :P
Če greš 45min izven Asunciona samo kot zanimivost, dve leti star blok, 105m2 za 60.000 eur opremljeno, z garažo:
To je 570e/m2, praktično že na ceni gradnje. Dober deal, samo tam nebi niti živel niti turista ne bo, tako da lahko oddaš le družini ali tujem delavcu. Donos glede na nizko ceno nakupa bi bil še vedno mogoče ok.
Mini hiša pol ure iz centra mesta (še vedno v mestu) 82m2 za 70.000 eur oziroma 75m2 za 65.000eur.
V kolikor greš še dlje iz mesta dobiš 130m2 za 65.000eur.
Ena najdražjih stvari gledano na m2 na primer za 150.000 eur si dobil do pred kratkega v bližini jezera San Bernardino (in zelo blizu mesta seveda) tole:
90m2 hiša z bazenom in zunanjo kuhinjo dodatno. Dnevne in kuhinje so v Paragvaju manjše, ker ljudje zaradi lepega vremena preživijo večino časa zunaj in pečejo na žaru (tudi "pozimi").
Prodali so vse te hiše in trenutno jih nekateri oddajajo. Paragvajci imajo poletne počitnice jan-feb, kar pomeni, da so te hiše oddane samo 60-75 dni letno, ampak je toplo večino leta, tako da digitalnim nomadom lahko oddajaš skoraj celo leto, če izboljšaš in targetiraš marketing. Za enkrat še lahko dobiš dober donos na oddajanje, vendar je zelo odvisen od popularnosti tega jezera na kar nimaš vpliva, poleg tega pa se lahko v prihodnosti zgradi še veliko podobnih hiš, zato neke kapitalske rasti ne vidim, posledično je to bolj lifestyle play.
Asuncion je zaradi reke omejen na levi strani:
V 2024 se je odprl nov most čez reko, ki ga vidite na sredini zgoraj. Mesto želijo nadaljevati na drugi strani reke - imenovano Novi Asuncion (Nueva Asuncion). Mnogi so kupili tam zemljo, saj verjamejo, da se bo v prihodnosti zelo razvilo. Plani so definitivno veliki:
Za enkrat je marketing bolj v smislu predmestja (stran od hrupa, ampak v novem središču dogajanja). Če zgradijo nove shopping centre/bare in pustijo samo še korporativni center v starem delu bo to dejansko nov, lepši, boljše zasnovan Asuncion in temu primerne bodo cene (mnogo višje, kot če kupiš zdaj).
Pomojem jim bo ratalo in ASU bo 2030 izgledal čisto drugače, kot sedaj, ker se trenutno zavedajo, da je "stari" Asuncion za časom totalno. Trenutno tam sicer ni nič in dokler ni velik del prestavljen bo to bolj mrtvo mesto, za domačine. Turisti bodo še kar nekaj let definitivno v središču dogajanja preko mosta. Poleg tega je na drugi strani neomejeno prostora, tako da obstaja riziko v prihodnosti, da se zgodi kot v Bogoti, da zgradijo totalno preveč in posledično znižajo cene, ampak mislim da je to problem za 2035+.
V kolikor se obrestne mere znižajo iz 10 na 7% na PYG in začejo dajati več kreditov ob boljši ekonomiji bo tudi povpraševanje s stani mladih in domačinov večje. V kolikor Argentina zniža davke in obrne ladjo, bo pomenilo manj povpraševanja s strani Argentincev v PY in obratno, če se regulacija, inflacija, visoki davki nadaljujejo. V kolikor pride več ljudi iz EU je definitivno dodaten faktor, ki do sedaj ni bil v igri. V kolikor se razvije infrastruktura in PY ni več "shithole" v očeh drugih latincev ala Kolumbijcev, bo to dodaten demand.
Petra tower, 174m. Cena stanovanja pred gradnjo 1150eur/m2. No zoning laws - glej kje so to postavili (3/4 zgrajenega).
Kot zadnje omenim stanovanja v prej omenjenem Ciudad del Este:
Kot omenjeno se CDE razvija v trgovsko, industrijsko, turistično (slapovi) in študentsko smer. Posledično je povpraševanje po stanovanjih izjemno veliko, medtem ko je lepih novogradenj malo in tako bo ostalo verjetno še mnogo let v kolikor se situacija razvija še naprej v podobno smer.
Stanovanja za novogradnjo so cca 1000 eur/m2 (včasih tudi manj, plus včasih dobiš vključen tudi parking za to ceno, plus če plačaš keš v naprej dobiš 10% popusta). Skupaj z osnovno opremo je 45.000 eur oziroma 48.500 dolarjev čisto realna cena za 40m2, kar je idealno za delavce, študente, mlade domačine, turiste, tudi kakšnega upokojenca, itd. Najemnina za dolgoročni najem je 375eur mesečno realna, torej 4500 letno. Na palec rečeno je letni bruto donos okoli 10% in stanovanja bodo pridobivala na vrednosti, kar naredi investicijo zelo zanimivo. Osebno mi mesto CDE ni všeč, nimam se namena vračati tja, zato me trenutno ne zanima. Vseeno pa poglejte primerjavo:
Novogradnja Brežigrad 40m2 za 5150 eur/m2. Recimo skupaj s parkingom in osnovno opremo = 245.000. Najemnina za takšno novo stanovanje kolikor na hitro najdem je 800-950eur/mesec, torej 9600-11.400 eur letno oziroma cca 3.9% - 4.6% bruto donos na palec.
Za 245.000 eur dobiš v CDE več kot pet stanovanj (215m2 namesto 40m2), ki jih lahko oddajaš za 10% bruto donos (2x več), pri tem da bodo najemnine v prihodnosti lahko rasle in cena nepremičnine prav tako, saj je po makro projekcijah prihodnja rast mesta velika, podobno kot v preteklosti. Na drugi strani se je v LJ rast cen umirila, ljudje nimajo denarja za višje najemnine, airbnb pa vse bolj regulirajo ter stroški vzdrževanja so neprimerno višji.
Če vpoštevamo še stroške vzdrževanja, upravljanja najema, možnosti za dvig cen najemnin/nepremičnin, ipd. ni pretirano, če predpostavimo, da so cene nepremičnin v LJ oziroma SLO v primerjavi s Paragvajem 6x višje. To pa zato, ker "je pač Paragvaj trejta država, ki ima več rizika in se Ljubljana plača".
Pa je Ljubljana ... 6x bolj varna, so stanovanja 6x bolj kvalitetna, je 6x več sonca in lepega vremena, je 6x več poslovnih priložnosti, je 6x manj šans da se cene nepremičnin sesujejo/stagnirajo, so ljudje 6x bolj prijazni, je 6x več šans da bodo cene najemnin rastle, je 6x manj airbnb in zelenih regulacij, je 6x manj šans za vojno, so davki 6x manjši, je korupcije 6x manj, je birokracije/dovoljenj 6x manj ... ? Presodite sami.
Med leti 2008 in 2014 padec cen novih stanovanjskih nepremičnin za 25% in rabljenih nepremičnin za 20%.
Če si kupil novogradnjo v 2008, si bil nazaj na nuli šele v 2021 (brez popravka za inflacijo). V razmislek, če kupuješ nepremičnino danes… Več tukaj:
Sam ne vidim objektivnega razloga za nakup investicijske nepremičnine v SLO. Zadušili te bodo z davki, regulacijami na področju cen, oddajanja, gradbenimi zakoni, "zelene" učinkovitosti,... Zadušili bodo gospodarstvo in kupno moč. Če jim zares dobro rata, boš še vpoklican za rezervista. Da ne omenjam "opportunity cost", ki se nabira vsako leto, ko prejmeš manj prihodka in plačaš več davka.
Imam še mnogo drugih informacij na temo nepremičnin v Paragvaju (in seveda drugje po LatAm), ampak za enkrat dajmo zaključit. Da povzamem, svet izven meja EU ni tako "bau bau", kot ga prikazujejo v novicah. Fino bi bilo, če bi najprej popucali "bau bau", ki ga imamo na svojem pragu in ga drago plačujemo.
Skratka, stroški (vsega) v PY so nizki za kvaliteto, ki jo dobiš.
Znanec iz Češke živi z ženo in hčerko za 1300 eur mesečno brez kakršnega koli odrekanja pri najemnini, hrani, transportu, itd.
Kot zadnje še omenim, da si tudi v manj varnih ali bolj kaotičnih mestih, kot je CDE bogatejši srednji razred uredi svoj mehurček, ki je urejen in varen. Primer tega je npr. nova hiša izven CDE proti jezerom Santa Elena country ter Costa del Lago. Večinoma Argentinci in Brazilci, ki imajo firme v CDE in bančne račune v PY (ki by the way niso v CRS - common reporting system).
Kako je možno, da so stanovanja tako poceni?
dovoljšnja delovna sila
poceni vhodni material (partner sosdenja Brazilija je surovinski powerhouse)
veliko gradbincev (podjetij), kar ustvarja konkurenco, kar jim niža maržo
nizki davki za gradbince/podjetja
zelo malo birokrakcije (na temo gradbenih dovoljenj/spremembe namembnosti in podobno), posledično velika in fleksibilna ponudba novih stanovanj
Ne bi škodilo, če bi kakšno od zgornjih stvari prakticirali tudi pri nas za reševanje stanovanjske problematike:)
KMETIJA (finca)
Zgoraj sem obkrožil največje zanimivosti iz zraka - Argentina (iz Asunciona si čez mejo v 20min), Sao Paulo (2h let, enako do Rio de Janeiro), zelo znano in lepo ter varno mesto ob morju Florianopolis je 1.5h z letalom ali 10h z busom, Encarnacion (5h vožnje iz ASU) in Foz de Iguazu slapovi (ciudad del este, 5h vožnje iz ASU), zgoraj pa pokrajna Chaco, ki je država zase praktično (6-10h vožnje iz ASU), veliko kmetij. Na jugu sem z rdečo označil še dober del pokrajne za kmetije.
Spodaj na sliki mesto Paraguari (varno in malo), dve uri z avtom južno od Asunciona. Hiša z bazenom in ogromno (preveč) zemlje na kateri se pasejo krave. Dober kotiček za preživeti WWIII:)
Zemlja ravno prav "blizu" mesta Asuncion je cca 5.000 eur/hektar in ni tako kot pri nas, da moraš za vsako zgrajeno stvar zgoraj spraševati za dovoljenje haha Izven Asunciona sploh ne poznajo razlike med zazidljivo in nezazidljivo. Za recimo 120k eur dobiš starejšo stavbo (z bazenom) in kravami ter veliko zemlje (v bližini manjšega mesta s trgovinami, ipd.). Samo kot primer, realno pa se dobi pol cenejši ekvivalent tudi v Argentini.
Na drugi strani imaš 6h iz Asunciona proti severu Chaco (glavno mesto Loma Plata), kjer živijo nemški mennoniti. Kot omenjeno so to Evropejci (govorijo špansko, nemško in angleško). Ker imajo prednike iz Nemčije, imajo bolj Evropske navade, lahko se jim bolj zaupa, imajo dober sistem za varovanje, šolanje in zdravljenje svoje skupnosti.
Meni osebno čisto predaleč od vsega, več divjadi/kač, poleg tega moraš kupit ogromno zemlje v kosu (ker manj ne prodajo, ampak je samo 1500eur/hektar), hiša te pride 20-100k odvisno od velikosti, zgradijo ti lahko oni. Ni veliko dogajanja razen bar, karting, jahanje, krave, streljanje/lov. Za nekoga, ki ima vsega dovolj in želi mirno, varno okolje na samem s sebi podobnimi evropejci in non-woke ženo ter 5 otroci je mogoče dobra opcija.
Skratka, takšnih, ki iščejo podobno stvar in smo iz EU poznam že kar nekaj, ki sem jih spoznal v Asuncionu, - Nemci, Italjani, Nizozemci, ... Istočasno imaš lahko zase nekaj krav in ti za njih skrbi "sosed", ki ima že itak 100 svojih krav. Plačilo za to uslugo (in posredno varovanje) je recimo 150$/mesec, kot pač stroški stanovanja. Dnevno plačilo je 8$, tako da nekateri plačajo urejanje velikega vrta 2x tedensko za 70$/mesec in jih ni več mesecev. V PY rastejo banane, papaja, ananas, avokado, mango, krompir, solata, bučke/buče in vse ostalo kot pri nas. Je kar nekaj tujcev veganov (Nemci) z ogromnimi vrti.
Zakaj imeti kmetijo v PY in ne v EU? Ne rabiš registrirati kmetije/krav/piščancev, ne rabiš posebnih dovolil za vodnjake/deževnico/generatorje, ni direktiv katera gnojila in seme lahko uporabljaš, ni nekih veterinarskih pregledov, ni zakonov, ki bi ti odvzeli vire v času vojne, lahko prosto gradiš na svoji zemlji, ipd. Realno neki zakoni seveda so, ampak se ne spoštuje, niti ne preverja.
Vaš Borec iz ozadja