V. DEL Visoki donosi na nepremičnine - BATUMI
Batumi
Vir slik: Travel Tip Tab
Kot omenjeno, mesto Batumi leži ob Črnem morju in ima presenetljivo veliko prebivalcev (300.000), tako da je večje, kot sem si predstavljal. Zelo sem si ga želel obiskati iz večih razlogov:
Stanovanja v prvi vrsti od morja za 1000 eur/m2 !
Trudijo se postati naslednji Dubai (”Up&Coming”)
Relativno dobri donosi na oddajanje stanovanj (v prejšnjih letih)
PLAŽA !
In 2019 and 2022, Batumi won the World Travel Awards for Europe’s Leading Emerging Tourism Destination.
“Forget Barcelona and Berlin, Batumi is so much more surprising, more exciting, more affordable and more exotic”
Georgia’s Black Sea city of Batumi this week hosted Gastro Batumi, the first international forum on gastronomy in the city, bringing together French, Belgian and Latvian restaurant chefs and restaurateurs of venues with Michelin star ratings, with Turkish and Georgian speakers discussing trends and challenges of gastronomy tourism.
Moj prvi dan je bil poln nekih manjših mentalnih šokov. Najprej velikost mesta, ki sem ga moral prehoditi.
Kot drugo, velikost STAVB. Gradijo v toliko nadstropij, da od spodaj ne vidiš vrha in te začne boleti vrat (na slikah niti približno ne izgleda tako visoko).
Obseg gradnje, ne samo blokov, ampak tudi javna infrastruktura se šele postavlja, mogoče bo do poletja urejeno, ampak generalno še veliko razkopano.
Za plažo sem pričakoval, da bo slabša, ampak je podobna kot v Istri.
Predvsem pa me je šokirala kulturna razlika s Tbilisijem, saj tam prevladujejo Gruzijci, Rusi in druge narodnosti, ki izgledajo pač Evropejci. Batumi na drugi strani je večinsko turški in arabski. Realno je logično, saj je Turčija čisto blizu in marketing za “naslednji Dubai” privabi turiste iz Bližnjega Vzhoda. Zanimivo mi je bilo opazovati “hardcore” muslimanske navade in obnašanja, ki jih pri nas ne vidiš. Poleg tega pa sem videl tudi Irance, kar mi je bilo noro, saj jih praktično cel svet že od nekdaj sankcionira.
Presenetljivo se nisem počutil slabo, pričakoval sem namreč, da me bo fake blišč in mešanica kultur odbijala, vendar je vseeno nekaj posebnega pod površjem.
Začnimo z nekaj osnovnimi podatki:
Nominalno so se prihodki iz turizma pobrali nad 2019 level, vendar popravljeno za inflacijo še vedno zaostajajo (13.6% bdp). Primarno to izhaja iz manj Armenijcev in Azerbajdžancev, ki prihajajo čez mejo z avtom. Letalski prihodi so nad 2019 levelom, kar je zelo spodbudno:
Najbolj je napredoval Kutaisi, ki ima povezave z EU večinoma.
Batumi turizem je rasel 12% letno pred 2020. Sedaj je 18% nad 2019 levelom in močno raste naprej, hitreje od ostalih regij.
Travel & Tourism Development Index 2024 WEF je postavil Gruzijo na 45. mesto, ki počasi raste. Slovenija je na 42. mestu. Ni idealen index, ampak je vsaj nekaj za oporo.
Edini državi v razvitem svetu z ogromnim porastom turizma v 2024 sta bili Saudi Arabia (+5.7%, 50th to 41st) in United Arab Emirates (+4.4%, 25th to 18th). Med revnejšimi izpostavim Uzbekistan (+7.8%, 94th to 78th), Albania (+5.9%, 78th to 66th), Egypt (+4.3%, 66th to 61st). Albanijo in Egipt sem malo opisoval že v Model portfolio članku, za Uzbekistan pa sem zelo bullish, kar opišem podrobneje v prihodnosti.
Cene nepremičnin v Batumiju:
Cene nepremičnin v Batumiju so se prav tako dvignile za cca 50% v zadnjih parih letih, enako so se dvignili stroški gradnje. Se pa rast cen prav tako ohlaja.
Od leta 2015 do 2024 je bilo povpraševanje ogromno, v Batumiju 80% s strani tujcev (novogradnje).
Ruski sankcioniran kapital je bežal v Batumi v 2022.
Kljub temu, še vedno najdemo stanovanja z razgledom na morje v rangu 1000 eur/m2:
Tole 55m2 enosobno se prodaja za točno 55.000 eur
Ni čisto novo, ampak je delno opremljeno in ni v slabem stanju. Ima pogled na pristanišče/morje, ki ne bo zastrt. Leži na relativno dobri lokaciji v starem delu mesta, kjer se veliko dogaja (300m) in praktično 500m stran je plaža. Dodati bi moral še malo za opremo, ampak bi se tudi zmenil za boljšoceno v recesiji, ki bi to pokrila.
Leži točno na tromeji med Old Batumi, Inner Areas in Peripheral Zones.
Peripheral Zones je revno območje, kjer se blišč spremeni v bedo. Inner Areas je minimalno boljše, ampak nezanimivo.
Old Batumi je najdražji, ker je center, ampak so cene začele stagnirati/padati, saj ni nobene razlike, če si v centru ali en kilometer izven (plaža je še boljša), zato ljudje raje kupujejo v New Boulevard area.
Gonio je 30min z avtom južneje, starejše mestece, priljubljeno med specifično populacijo, ker je bolj mirno. Kobuleti je 45min severneje, prav tako svoje mirno mesto. Najboljše kar dobiš v Inner Areas/Peripheral Zones sem pokazal stanovanje zgoraj.
Primarno sem se zato osredotočil na New Boulevard, ki je “up&coming”. Še nekaj časa nazaj Gonio in Old Batumi nista bila povezana, sedaj sta s pozidanim New Boulevardom.
Če gledaš prodaje praktično vse pada razen NB area. Skupno se je prodaja ustavila:
Čeprav je do 2026 praktično vse kupljeno.
Poglejmo ponudbo v NBA:
Studio 38m2 z balkonom, brez pogleda na morje, ampak 100 metrov od plaže, z vso opremo pripravljen na oddajo, za 56.000 eur oziroma 1475 eur/m2. Drugi:
Studio 30m2 z balkonom, stranski pogled na morje, 100 metrov od plaže, z vso opremo pripravljen na oddajo, za 42.000 eur oziroma 1400 eur/m2.
To sta dva dobra primerka, ki se prodajata. Najdeš jih tudi za ceneje, cca 1250eur/m2, vendar moraš dodati nekaj opreme. Primarno to prodajajo tisti, ki so kupili štiri letni plan gradnje od štarta za nižjo ceno (recimo 1000eur/m2) in sedaj želijo prodati za več in se ne ukvarjati z oddajo ali potrebujejo denar oziroma so se odločili, da to ni za njih (Rusi), itd.
Videno mi je bilo všeč, še padec cen v recesiji in stvar zgleda zanimiva.
Ne tako hitro...
Ko prideš v mesto vidiš neskončne bloke takšnih stanovanj, ponudba je res ogromna. To je razlog, da so cene še vedno tako nizke, kljub visokem povpraševanju po nakupu. To je tudi razlog, da so donosi relativno majhni glede na nizko ceno stanovanja.
Sploh leto 2023 je bilo noro - 10.000 listingov na Airbnb (iz 7.000 v 2022), kar je enako kot v Tbilisiju, ki je 4x večji, pa že tam jih je preveč. Zasedenost sob je tako zelo nizka, nizek je tudi daily rate:
Tisto prvo stanovanje (55m2 za 55k) je edino primerno za lastno uporabo, namreč oddal bi ga lahko realno za 100 dni letno (27% zasedenost) po 28eur/noč, kar je 5% bruto donos, praktično nič po odštetju vseh stroškov, če upoštevaš še property managerja, da se s tem ne rabiš ukvarjat sam.
Druga dva stanovanja sta lepša in v bolj popularnem območju, zato dosegata realno 38%/48% zasedenost in cena cca 38eur/noč, kar je boljše, cca 12% bruto donos, vendar se mora overbuilding ustavit, drugače bo donos padal.
Našel sem enega specialca z 80% zasedenostjo in 70eur/noč zadnjih 12mesecev v slabšem delu mesta 70m2 dvosobno:
Stanovanje je urejeno s stilom in premišljeno do zadnje malenkosti v smislu dodatnih storitev (loščilo za čevlje, zastonj kolo za izposojo, fancy kavni aparat, yoga mat, itd.). Po mojem je edini, ki to ponuja in dovolj je en digitalni nomad na teden, ki se pali na “Bali stil”.
Res pa je, da Gruzijci z njihovim kavkaškim stilom niso vrh mode in trg hrepeni po nekaj več, kar sem tudi zaznal v Tbilisiju.
Poleg tega je studio/1BR stanovanj preveč (75%), medtem ko je dvosobnih 20% in trisobnih samo 4%. Mogoče (ugibam) bi bila niša lepo urediti trisobno stanovanje za familije, ki potrebujejo veliko prostora in so jim hoteli predragi, večina trosobnih stanovanj na trgu danes pa je starih in podpovprečno urejenih.
Overall sem dobil občutek, da se verjetno nekje skriva priložnost, vendar bo treba še malo počakati na razplet dogodkov.
Ostal je še en sektor, ki bi bil mogoče primeren: HOTELI
Kupovanje sobe v hotelu je po navadi slaba naložba, vendar sem slišal, da v Batumiju mogoče celo ni najslabša.
Zakaj?
50% turistov v Batumiju bookira hotel in 35% apartma. Cena apartmajev je med 25-50eur/noč, medtem ko je cena hotelov med 65-150eur/noč. Sam ne vidim smisla v bookiranju hotela za 70 eur/noč, če je v sosednji stavbi enak Airbnb za 35eur/noč, ampak turisti prihajajo iz drugačne kulture...
Gosti iz Emiratov, Rusije/Ukrajine, Izraela, ZDA, Nemčije, idr. imajo denar in iščejo blišč, ki ga Batumi promovira. Posledično jim je “fancy” hotel vreden 2x več
Povprečna zasedenost hotelov in cena/noč je tako dosti višja, kot pri Airbnb:
*Za celotno Gruzijo.
Batumi:
Tbilisi:
Prodati vam bodo želeli zgodbo, da pri hotelih prenasičenost trga ne bo problem, ker je bilo v zadnjih letih izdanih dosti manj gradbenih dovoljenj, kar je načeloma res:
Kar pa zamolčijo je ogromna ponudba, ki je prišla na trg v zadnjih treh letih še iz dovoljenj iz prejšnjih let. Poleg tega se še kar nekaj gradi, ki bo dokončano/dodano do 2026:
Število sob na trgu tako že od 2015 raste (končno sedaj počasi začelo stagnirati):
Razbrano iz letnih poročil hotelov in turističnih poročil so moji podatki sledeči:
Branded hoteli (svetovno znane znamke):
Vsi hoteli:
Ni pa prednost hotela le “blišč”, ampak obstajajo realni razlogi za večjo zasedenost le teh.
· Batumi ima razvito gambling industrijo (kazinoji) in gostov iz tega segmenta je veliko, ki spijo po hotelih. Za high rollerje imajo kazinoji sami bookirane sobe v hotelih čez celo leto.
· Turistične agencije bookirajo hotele in imajo z njimi pogodbe
· Hoteli lahko s svojimi spletnimi stranmi targetirajo točno določene trge, ki jih Airbnb/booking ne, npr. Arabski trg
· Poslovneži, ki pridejo na konference so vedno nastanjeni v hotelih
· Poročna potovanja in poroke, ki so popularna v Batumiju najemajo hotele
MICE turizem (Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions) je tudi potencialna močna točka v prihodnje:
Se je pa tok poslovnih turistov post 2019 zelo spremenil, večina sedaj v Gruzijo hodijo na MICE iz Bližnjega Vzhoda.
Še en dodaten MICE katalizator je Batumi pristanišče, ki je dokaj pomembno industrijsko središče:
Georgia stands in a strategic location at the crossroads of Europe and Asia. Now one of its major sea ports is receiving a new terminal which will bring more Black Sea goods onto the European market.
Tukaj imajo Free trade zone, skladišča, transportni hub, industrijo.
FORBES names BATUMI A TOP CITY TO INVEST IN EUROPE
“Low taxes, growing industry, double-digit yearly tourist growth, and many other factors are reasons anyone should seriously invest in Batumi real estate. ” – Forbes Magazine
Članek iz 2020 se je presenetljivo tokrat izkazal za realnost. Smo zamudili vlak? Poglejmo.
Prva stvar, ki mi je bila ponujena (po navadi najslabša):
Dva hotela, ki se gradita v NBA na dobri lokaciji od znanega gruzijskega developerja. 4min do morja, 2min do UEFA stadiona, 2min do shoppinga, 8min do parka in 12min do starega dela.
Naredijo ti lepo predstavitev o Batumiju in hotelskem kompleksu. Imel bo SPA, kino, vinsko klet, knjižnico, konferečno dvorano, bazen in panoramo, itd. Sobo lahko koristiš brezplačno 60 dni na leto, od tega 2 tedna med sezono.
Studio, 31m2 soba z balkonom in pogledom na morje, čisto opremljena, te pride v 2024 cca 2250eur/m2, kar je dosti višja cena, kot leto ali še posebno dve nazaj, namreč prodali so že večino in nabili cene v 2024. Soba te tako stane 69.750eur (brez pogleda na morje je 63.750eur). Preveč že na prvi pogled, ampak nadaljujmo...
Prvi nateg, ki ga povejo je, da so zadnja štiri leta nepremičnine rastle 12% letno v Gruziji in zato pričakujejo 12% letno rast naslednja štiri leta. Očitna bedarija.
Tole pa je kalkulacija za donos za sobo s pogledom:
Occupany rate (zasedenost) so pomojem celo zadeli in ni pretirana - 48%
Lastnik plača fiksno letno 2$ service fee (840$), ostali stroški pa so variabilni 40% od profita, kamor je že vštet 5% davek na oddajanje. Med stroške 40% paše vse ostalo (booking, čiščenje, operativa, vzdrževanje, ...).
Prvi velik problem, ki ga vidiš pa je povprečna cena/noč, ki naj bi jo imeli iz zgodovine. 102$/noč je povprečna cena v kalkulacijah skupaj z Branded hoteli (sheratton, hilton, marriot, radisson, ...). Realna cena za manj poznan hotel je po mojih evidencah 1/3 nižja, torej cca 68$(64eur)/noč, če govorimo v normalnih razmerah (ne izbruh povpraševanja kot v 2022-2023 in ne recesija). Mogoče bo malo boljše, ker vseeno znamka ni čisto X, ampak s tem mogoče še upoštevaš scenarij, kjer pride velika kapaciteta novih hotelov online in pritiska na ceno.
S tem v kalkulaciji pridemo na 11.213 eur profita, od česar moraš odšteti 4485eur (40%) in 800 eur fiksnih. Ostane net profit 5.928 eur oziroma 8.5% neto. Bolj konzervativno od njihovih 13.5% neto napovedanih.
Kljub temu se sliši v redu. Sploh zato, ker Batumi ratuje magnet za Arabski trg, ki je nekoreliran z Zahodom in stava na Batumi je posredno stava na Arabski trg, za katerega sem bullish (oil, UAE novo nevtralno središče, itd.)
Ni pa še konec s problemi...
Plačilo v pogodbi želijo imeti v USD, medtem ko bi plačevali profit v Lari. To je no-go (sploh ne vem, če je legalno). Verjetno bo prišlo do velikih valutnih sprememb (slab Lari, močan USD), kar bo tej investiciji zmanjšalo donos sigurno. So pa tudi bolj pametni kot v LatAm, s tem ko želijo nakupno ceno vezati na USD in ne GEL (Lari), ker bi v tem primeru lahko profitiral investor.
Dodaten problem je, da ti plačajo glede na dobiček tvoje sobe, kar ni ok. Če že ne zaradi drugega zato, ker si boš sam odžiral profit tiste dva free tedna med sezono, ko boš izkoristil.
8.5% neto profit se sliši dobro, ampak če gledaš realen risk free rate obveznice (cca 2% trenutno) dobiš plačano “v teoriji” 6.5% več za prevzem rizika. Ta operativno riziko managementa hotela bi se še dalo sprejeti, ker je teh cca 6% primerna premija za takšno panogo, ampak imamo še problem nelikvidnosti in cca 3% premije za ohranitev kapitala.
V kolikor želiš čez nekaj let investicijo prodati, jo lahko prodaš praktično samo hotelu nazaj, ker drugi investorji bodo vlagili v nove hotele. Torej je to nelikvidna investicija, za katero se boš moral borit s hotelom, da ti jo odkupijo po neki normalni ceni, čez nekaj let, kar terja še dosti višjo premijo pomoje.
Med iskanjem pa sem našel drug hotel, ki pa dejansko mogoče ima možnost. Lastnik je Američan, ki ima dva hotela v Batumiju, bar in še par drugih stvari. Jasno mu je, da je Airbnb in tipičnih hotelov preveč, zato odpira Butični hotel. Ta hotel stoji v Botaničnem vrtu malo izven Batumija. V tem vrtu se namreč vsak dan ljudje poročajo (in tudi leži ob urejeni lepi plaži seveda). Njegov cilj je servisirati goste iz vseh teh porok, ki morajo sedaj prenočiti v Batumiju.
Botanični vrt, Trip advisor
Glavno pa je, da je njihov pristop veliko bolj resen do investitorjev. Hotel ima še eno leto, da se zgradi in potrebujejo kapital. V zameno ti ponudijo tri leta fiksno 10% letni donos, ko bo zgrajeno, zagotovljen odkup sobe po štirih letih za 10% več kot si plačal, ker jim je v interesu, da dobijo sobo načeloma nazaj, da imajo naprej večji profit zase. IN prihodek se šteje povprečje vseh sob v istem rangu in ne specifično samo od tvoje sobe.
Tudi njihov predviden donos je bolj realnih 12% za butični hotel, kot pa 13.5% za prej omenjeni hotel, ki ni nič posebnega. Dodatno lahko tudi kupiš samo četrtino sobe (ki se vseeno vpiše v ZK), da nisi tako izpostavljen. 68% imajo prodanega.
Ta pristop se mi zdi veliko bolj odkrit in pošten. Tudi management structure je razkrit in lahko prebereš bio vseh na top pozicijah, ki so delno tudi iz US. Poleg tega so poroke dokaj odporne na recesijo. Lastnik tega hotela odpira tudi coworking space ter dve kavarni v Batumiju in sam sem ugotovil, da res primanjkuje dobrih kavarn v New boulevard distriktu, praktično jih ni. To je znak, da dobro zaznavajo stanje trga. Če dobiš še payment strukturo v larijih (GEL), ki bo verjetno zgubljal proti EUR, se lahko pogovarjamo.
Bi ti investiral? Bolj smiselno, ko so bile obr. mere na 0%, ampak verjetno ne napačno za nekoga, ki mu mogoče manjka 5-25k investicija za pridobitev prebivališča ali kakšno drugo dokazovanje vezi z državo.
Okej, za konec na hitro še razmislimo o vrednosti nepremičnin v Batumiju neodvisno od donosa...
Batumi je mesto, ki se trudi in razvija -> ima potencial. Povprečna cena nepremičnine v centru (stare in nove) pa je cca 1250 eur/m2.
Primerjaj to z mesti, ki dosti bolj stagnirajo:
Sarajevo - 2850eur
Tirana - 2800eur
Podgorica - 2100eur
Skopje - 2050eur
Cene v Batumiju lahko zrastejo 100% in bodo še vedno primerno vrednotene, glede na cene drugih podobno “tretje” razrednih mest.
Lahko pogledamo tudi podobne druge, kot npr. Armenija (Yerevan) z 3050 eur/m2, Srbija (Beograd) s 3800 in Sofia (Bulgarija) z 2750eur/m2.
Batumi ima veliko nižje cene in večji potencial (če se situacija z Rusijo umiri in če prenehajo s pretirano gradnjo, kar v gospodarski krizi verjetno bodo). Ne rabijo/morejo postati nov Dubaj (ki ima cene cca 4600eur/m2), ampak že če prilezejo na vsaj polovico marketinga, je cena današnjih cca 3000eur/m2 nič nenavadnega, to je 100% gap od današnjih cen. Tudi Dubaj ni nastal čež noč!
Moj razmislek glede Batumija, da postane nov Dubaj:
Batumi ne bo nikoli postal Dubaj, ker ima le ta prednost petrodolarja in s tem zaščito ter relativno neodvisnost. Gruzija na drugi strani lahko samo ceplja za EU ali Rusijo oziroma “se dela” nevtralno (kar bi bilo najboljše). Vseeno pa to ne pomeni, da Batumi ne more doseči 30-50% marketinga, ki ga ima Dubaj in že to je dovolj, da se cene podvojijo.
Če zgradijo kasneje omenjeno cestno infrastrukturo, umetni otok in world trade center, kak dodaten lep shopping mall in amusement park (blišč s kazinoji in fontanami že imajo), doterajo marketing za Arabce/Vzhodnjake (ki je velik in hitro rastoč trg) in marketing za Evropejce (kot EU kandidat, poceni destinacija, itd.) lahko postanejo kar na enkrat zelo popularni.
Dodatek:
Padec cen v Covidu v Gruziji:
Cena stanovanj v 2020 ni pretirano padla, v centru je celo rastla za 20%. Volumen se je seveda zelo zmanjšal. Vendar 2020 ni realna situacija, ker so ljudje dobili dejansko subvencijo za nakup nepremičnin, da so obdržali aktivnost na sistemsko pomembnem trgu. To je tudi velik razlog za visoke cene/povpraševanje v Saburtalo, Vera (in drugje). Kriza 2020 ni reprezentativna za prihodnje krize.
Kot zadnje, proces nakupa nepremičnine je relativno enostaven v Gruziji in stroški nakupa so nizki (podobno kot v SLO).