IV. DEL Visoki donosi na nepremičnine - Tbilisi
Nepremičninski market
Gruzija ponuja enega največjih donosov nepremičnin na svetu. Pogledali si bomo:
· TBILSI
· BATUMI
MAPA TBILISIJA
Vir slike: wander-lush.org
KALA/SOLOLAKI = Staro mestno jedro
Tukaj se zadržujejo večinoma samo turisti. Novogradenj ni, vse je stisnjeno, stare gradnje pa so slabo vzdrževane (npr. izjemno stare cevi, slaba električna napeljava, itd.).
MTATSMINDA/GARETUBANI = Centralno središče Tbilisija (lepe nove in stare zgradbe)
Tukaj najdeš Freedom square, vladne stavbe, Rustaveli avenue, muzeje/galerije/opero, mnogo barov in restavracij, parke, itd. Verjetno najboljši del mesta za preživljanje prostega časa za domačine in turiste.
Cene nepremičnin na tem delu mesta so cca 2500eur/m2. Novogradenj ni veliko, tako da je ponudba nizka, medtem ko je povpraševanje za nakup in za najem seveda visoko (turisti in ne-turisti). V krizi cene praktično ne bodo padle (mogoče 5%), tudi v 2020 niso. Za živeti je preveč bučno, kupiti za oddajo pa ni najbolj enostavno, saj že v osnovi ni veliko transakcij v tem delu, večina niso novogradnje, kar spet pomeni renovacija/vzdrževanje. Nisem se počutil, da imam neko prednost zaznavanja stanja trga pred ostalimi na tem delu za dobre priložnosti, zato se mu tudi nisem najbolj posvečal.
VERA
Vera distrikt mnogi že kar štejejo pod Mtatsminda, saj so v zadnjih letih praktično združene. Je pa med njima velika razlika. Vera je prvi historični distrikt, katerega namen je primarno za prebivanje. Tukaj tako najdeš prakitčno samo bloke za prebivanje in mnoge bare/restavracije/vinarije/kavarne.
Ima dve pozitivni lastnosti:
· bližina centra mesta (10-20min peš)
· dokaj lep razgled, namreč velik del soseke je malo dvignjen nad mestom.
Ena izmed “negativ” je, da je distrikt že zapolnjen in posledično praktično ni novogradenj, kar soseki daje zastarel izgled (večina stavb je bila zgrajenih že pred časom, tudi bolj stisnjeno). To pomeni, da je po večini edini način za moderni interier v tej soseki nakup starejše nepremičnine in renovacija (blah).
Do 2020 recimo je bila soseka Vera dosti cenejša od centralnega distrikta, post 2020 pa je postala s širitvijo mesta praktično nov podaljšek centra, posledično so cene zrasle in se približale centralnem delu. Ta del ima seveda veliko povpraševanja s strani vseh (tujcev, domačinov, turistov, itd.). Mojedva kolega, ki živita tukaj od 2019, sta oba kupila v Veri, ko je bilo še dosti cenejše in renovirala (z glavobolom).
VAKE
Vake je moj najljubši distrikt. Glavne tri značilnosti:
· veliko več moderne novogradnje v primerjavi z Vero (tudi boljši pločniki recimo)
· to je poslovni distrikt (HQ korporacij, top hoteli, fancy gostilne, itd. najdeš tukaj)
· povezano z naravo (imaš namreč dva velika parka in v ozadnju tudi turtle lake ter poti za rekreacijo)
· mirno in familiarno (internacionalne šole v tem delu, bogate gruzijske familije, manj stisnjeno, športni objekti)
Posledično so cene višje, podobno kot Vera, od 2000 eur/m2 naprej za novogradnjo.
· negativa je oddaljenost od centralnega središča (cca 45min peš in dejansko 45min z avtom mnogokrat zaradi hude gneče) in pretežen del distrikta leži v nižini, tako da ni tako lepih razgledov, kot v Veri, razen če kupiš z razgledom na park (česar ni veliko) ali na hribu (kar omenim spodaj).
Povpraševanje po najemu v tem delu je prav tako veliko, ampak večinoma poslovneži / tujci.
Torej v osnovi je glavnina soseske Chavchavadze Avenue (poslovna avenija) in Vake park vse tja na drugo stran do Mziuri parka - vse v nižini.
Vir slik: Artstudio.ge
V zadnjem času pa se je začelo graditi na Vake pobočju. To je popularno med gruzijskim višjim srednjim slojem trenutno, namreč imaš lepši razgled, naravo, mir, novo sosesko in nepremičnine so lahko cenejše kot v spodnjem Vake/Veri (cca 1500 eur/m2-brez razgleda), pa še pohvališ se lahko, da živiš v Vake.
Negativa? Oddaljenost od centralnega središča mesta. Predaleč, da bi šel peš (+1h hoje in hrib) in neznosna konstantna gneča, ker se vsi vozijo na delo. 15min vožnja te na koncu lahko pride 1h, če delaš na nesrečnem koncu mesta. Metroja tukaj ni.
Primer novega stanovanja na pobočju z razgledom:
Dve spalnici, 70m2, opremljeno za 150.000 EUR (cca 160.000 usd), kar je cca 2200 eur/m2. Trenutno se lahko oddaja za 1400 eur/mesec long-term, kar je cca 11% bruto donos. Podobno ceno in podoben donos dobiš v spodnjem Vake.
Zgornji projekt, ki bo zaključen 2025 recimo, 2050usd/m2. Vendar moraš dodati še cca 200-300usd/m2 za opremo in zaključke, prideš na cca 2200 EUR/m2. Najdeš jih tudi za 10% manj, okoli 2000 eur/m2 nove z osnovno opremo vračunano, ampak predvidevam, da so to manj znani gradbinci, ki naredijo samo kakšen blok in verjetno trpi kvaliteta ali pa so enostavno na malo slabših lokacijah.
Najemnine v tem delu so relativno dobre (1000-1400 eur/m2), kar pomeni cca 10% bruto donos (govorimo v 2024), kljub višji vhodni ceni. V letih 2022-2023 so bile zaradi Rusov višje. Eden izmed razlogov za relativno dober donos je, da se veliko kupljenih novogradenj v tem delu dejansko ne oddaja, saj jih kupijo bogati Gruzijci zase in za družino ter bogati tujci za hrambo kapitala in občasno uporabo zase, pri tem da že primarno primanjkuje novogradenj na tem predelu.
Posledično vidim nakup na tem delu kot dobro naložbo. Ponudba stanovanj je okrnjena in trenutni lastniki so premožnejši, soseska je popularna, kar pomeni, da tudi v recesiji cena vrjetno lahko pade maksimalno10%. Na drugi strani se povpraševanje lahko ohladi iz trenutnih +10% bruto za tretjino, pa bo donos še kar sprejemljiv. Vsekakor pa ne pričakujem kapitalskih dobičkov na m2 iz hitre rasti v prihodnje, ker se je ta del že odvil. Od tukaj naprej sicer pričakujem lepo rast, ko pridemo preko recesije, vendar bolj linearno. Nakup tukaj bi v grobem ocenil kot mešanico ohranitve kapitala in super lokacijo za življenski stil, če bi želel.
Obstajajo tudi stanovanja po 3000 USD/m2 na glavni poslovni ulici samo zaradi lokacije okoli Hilton hotela, ipd. kar pa se mi zdi precenjeno.
SABURTALO
Saburtalo distrikt ima nizke cene nepremičnin (900-1200 eur/m2), vendar je zelo oddaljen od središča dogajanja (zabave, dela) in tudi zelo grd (stare sovjetske betonske zgradbe in tudi nove izgledajo podobno - bloki stila Jugoslavija). Tukaj kupujejo le domačni in po večini najemajo študenti in slabše plačani delavci iz Armenije. Del Saburtala, ki je blizu Vake ima (že) 1500eur/m2, kar pa po mojem sploh ni vredno.
CHUGURETI
Chugureti je zaradi reke, vmesnega reliefa (mali klif) in dejanske oddaljenosti kar distanciran od centralnega dela Tbilisija. Posledično so cene nepremičnin v tem delu nižje, cca 1600 eur/m2 za novogradnjo. Definitivno se počutiš bolj oddaljenega od centra dogajanja, tudi peš je že predaleč za sprehod, gneča na cesti je še slabša, zato se je tudi ta del razvil v svoje malo središče.
Agmashenebeli Avenue je zelo lepa ulica s historičnimi stavbami podobnimi tistim v Mtatsmindi, ki živi s trgovinami in restavracijami, razvila se je svoja nočna scena (bari, klubi) in kreativna središča za druženje (Fabrika).
Vir: Wiki
Na skrajnem severu tega distrikta najdeš Centralno avtobusno in železniško postajo, prav tako nekaj muzejev in Bazar. V tem distriktu je manj turistov, več bolj dolgoročnih migrantov, tako da je dober za socializiranje, delo in nočno življenje z nižjo ceno nepremičnin. Novogradenj je nekaj, je pa tudi dosti srednje starih stanovanj. Ta del bi ocenil s strokovnim izrazom “meh”. Ima svoje prednosti in slabosti. Za življenje tam je ok, kar pa išče tuji vlagatelj načeloma po mojem lažje najde v drugih distriktih. Tisto kar je super, je že predrago za to kar ponuja, da bi imelo smisel, tisto cenejše pa enostavno ponuja premalo, čeprav je cenejše. Donosi na Airbnb so tudi dokaj volatilni. Mogoče rata zanimivo v prihodnje, če bi recesija tem predelu dodobra zbila cene za kakšnih 20%.
AVLABARI / ISANI
Vsako mesto ima po navadi distrikt, ki je “up&coming”. V 2020-2022 je bila to Vera, post 2022 Vake, naslednji bo po mojem AVLABARI / ISANI (ni enako kot Isani-Samogori).
Ta distrikt se nahaja na drugi strani starega mestnega jedra. Loči jih reka in manjši klif. Celoten distrikt tako leži na hribu in ima lep pogled. Znamenitost tega distrikta je Sameba Cathedral.
Vir slik: TravelTipTab.com
Peš si v centru mesta zelo hitro (10min), samo spustiš se po hribu in greš čez Bridge of Peace. Ta distrikt je načeloma prav tako star kot stari del mesta, vendar nima šarma starega dela mesta (z izjemo katedrale in utrdbe takoj preko reke).
Med Gruzijci ni najbolj priljubljen, ker je bilo to v preteklosti bolj prebivališče za Armenijce, ki so se priseljevali in delali v Gruziji, medtem ko so Gruzijci po večini živeli v Veri. Med tujimi investitorji ni najbolj priljubljen, ker stara infrastruktura pomeni veliko vzdrževanja in problemov (npr. smrdi iz odtokov, zaradi starih cevi, slabe strehe potrebne renovacije, slaba napeljava, itd.-že lažje kupiti novogradnjo, ki jih v tem delu ni veliko).
Med turisti in mladimi ni najbolj priljubljen, ker ni veliko barov/restavracij in nočnega življenja. Med družinami ni najbolj priljubljen, ker je vse starejše, stisnjeno in v hribu. Posledično je cena le cca 1000-1500 eur/m2 za novogradnjo.
Stvari pa se spreminjajo. Renovirali so par trgov, trudijo se urediti neke manjše parke, naredili so novo metro postajo in odprlo se je nekaj novih barov po ulicah (primarno zaradi navala turistov in drugih migrantov). Gradijo tudi nekaj novih stanovanjskih kompleksov na hribu, kjer je več prostora. Po mojem mnenju bo cena v tem delu mesta zrasla hitreje kot drugje. Po pogledu v številke se to tudi že dogaja, cene v Isani/Avlabari distriktu so bile najhitreje rastoče v Tbilisiju v 2023 (+22% yoy).
Tole je ravno zgrajen kompleks na Avlabari sqare (središče tega distrikta na hribčku). Cena 1500 EUR/m2, plus recimo treba dodati še 250 eur/m2 za vso opremo. To je že vse prodano, večinoma domačim familijam.
Imaš tudi posamezne bloke na slabših lokacijah, ki imajo ceno 1050-1250 eur/m2. Če kupiš enega od teh in naštudiraš mikrolokacijo (dober razgled, ki ti ga ne bodo zastrli in relativna bližina centra ter Avlabari trga) ter potrpežljivo počakaš, da se ta distrikt bolj razvije/zapolni, bo kar na enkrat super lokacija v dobrem distriktu in cena temu primerna (današnjih 2000-2200eur/m2). Bodo pa zaradi trenutne slabše lokacije in dovolj podobne ponudbe po drugih distriktih donosi na oddajanje slabši še kar nekaj časa. V bistvu se odpoveš dobremu donosu na oddajanje za dober kapitalski upside.
Obstaja pa projekt v tem distriktu, ki me je pritegnil:
To naselje stoji od decembra 2023. Praktično vse prodano razen dveh stanovanj. Lokacija super (10-15min hoje do središča). Cena cca 2550 eur/m2 z opremo. Ampak pazi...
Poleg lokacije tudi Ubijalski razgled in dodatne storitve (bazeni, telovadnica, pralnica,..)
To se bo po mojem oddajalo za med. Kljub visoki vhodni ceni, mislim da donos +10% ni problem. Ta projekt je tudi dokaz razvoja tega distrikta na splošno v prihodnje.
Če prihajaš kot turist za en teden priporočam, da se nastaniš v Centralnem središču (Mtatsminda/Garetubani/Vera) in mogoče ne čisto v starem delu mesta. AVLABARI / ISANI je ok, če želiš bližino centra za cenejšo ceno, vendar ne skopari, ker boš dobil stare smrdeče cevi v Airbnb, kar se ne vidi na lepi sliki. Raje rezerviraj novo zgradbo (hotel).
Sam sem preživel tudi nekaj dni v Krtsanisi, ker je bil hotel nov in poceni ter praktično na glavni cesti za v center mesta, kot da bi rekel v Ljubljani, ampak v Šentvidu. Vse super, do centra z Boltom 10min, ampak... v času gneče, ki včasih traja cel dan, se to sprevrže v 30-45min in tudi Bolt čakaš 10min, tako da si lahko ob eno uro. Tako nastanitev zato vzami samo, če misliš zjutraj iti iz hotela in se vrniti zvečer, oziroma še mogoče 1x vmes, ko oceniš, da ni prometa.
Za daljše bivanje (mesec in več) pa verjetno najboljše Vera, Vake, Chugureti (Marjanishvili).
NEPREMIČNINSKI MARKET POGLOBLJENO
O distriktih in cenah smo že govorili:
Če govorimo o prodanem volumnu stanovanj (in ne ceni) za nam zanimive distrikte se je le ta navidezno ustavil:
Zelo malo prodaj na splošno v Vake/Mtatsminda(center) je normalno, saj je v tem delu zelo malo novogradenj. Dejstvo, da se je volumen prodaj zmanjšal tudi ni nič posebnega, ker se to dogaja po celem svetu in stagnacija splošnega gospodarstva in umiritev po 2021-2023 boom-u je pričakovana. Obstaja pa še en razlog za upad prodaj v teh distriktih in sicer:
Ne vem zakaj, ampak v Vake/Mtatsminda(center) so v vsakem bloku zgradili nekaj ogromnih stanovanj (100-150m2). Ta stanovanja so seveda dražja in imajo slabši donos pri oddajanju. Tega je preveč glede na povpraševanje in se posledično slabše prodaja. V kolikor pride recesija bodo ta stanovanja nelikvidna in na veliko večjem udaru, kot tista do 80m2. Kar bi bilo modro, je kupiti tako stanovanje, ko je cena -20% in ga spremeniti v dva stanovanja.
Medtem ko volumen počasi malo stagnira, pa cene za enkrat še rastejo:
Poglejmo zgodovino cen v USD povprečje celotnega Tbilisija (*povprečno ceno zbijajo jugoslovanski bloki v revnih četrtih, ki se prodajajo po 800eur/m2):
Prvi pogled je zaskrbljujoč, saj smo nominalno skoraj na cenah iz 2008, ko je v recesiji market strmoglavil -34%! (V Sloveniji cca -25%, ampak oni so imeli še vojno).
Poleg tega so cene od 2020 zrasle za +50% v USD! (iz 800/m2 na 1300/m2)
Stvar ni tako črnogleda, ko premisliš o inflaciji. Od 2009 je minilo 15 let, če popraviš trenutno ceno za inflacijo preteklih let je današnjih 1300usd takratnih cca 925usd, kar ti prikaže malo bolj realno sliko. Poleg tega pa:
Medtem ko so se cene od 2020 dvignile za 50%, so se tudi stroški gradnje od takrat dobesedno dvignili za +40%. Skratka, v veliki meri fundamentalni razlog za dvig cene (tudi posledica boljših gradbenih standardov - požar, energetska učinkovitost, protipotresno, itd.).
Če pogledamo na novo izdana gradbena dovoljenja bi si prav tako lahko razlagali situacijo za zaskrbljujočo:
Novih dovoljenj je namreč v 2023 in 2024E več, kar pomeni več ponudbe novogradenj v prihodnje.
Če pa pogledamo po distriktih:
Kot že omenjeno pri opisih delov mest, kar sem sam opažal tam, brez vpogleda v številke, da je novogradenj v Vake in Centru zelo malo. Velika večina se gradi v Saburtalo, Didi, Samogori, Krtsanisi in podobnih drugih bolj povprečnih distriktih, kjer kupujejo domačini.
Glede na dovoljenja, novogradenj v meni zanimivih distrikih tudi v prihodnje ne bo, kar je dobro za rast cen. Kot drugo, večina dovoljenj za Vake je na omenjenem hribu/pobočju in ne spodaj. Podobno velja za center (polnijo zadnje proste parcele).
Če pogledaš še omenjen “up&coming” Isani/Avlabari boš videl velik skok v novih dovoljenjih. V tem primeru je to dejansko dobro, ker se distrikt mora razviti, da se moja teza hitre rasti odvije in očitno je plan, da se razvije.
Saburtalo me kot omenjeno ne zanima, vendar so nanj nori domačini, ker jim je cenovno sprejemljiv in relativno blizu Vake. Predvsem pa tudi zaradi velike urbanizacije - priseljevanje iz manjših mest in vasi okoli, kar se bo nadaljevalo v naslednjem desetletju. Poleg tega si mladi želijo na svoje in povprečno število ljudi na stanovanje se je zmanjšalo iz 3.8 na 3.2 (med 2002 in 2018), povprečje EU je na 2.3.
Domačinom se je tudi v zadnjih letih povišala plača in dobili so veliko kreditov. Dodatna motivacija jim je tudi dejstvo, da je 80% blokov zgrajenih pred 1991, kar pomeni, da si želijo iz starih blokov v novejše, če le gre. Imajo pa 90% lastniška stanovanja, kar je visok procent, vendar večina tega je dokaj starega.
Posledično ne vidim neke hude prihodnje rasti nepremičnin s strani domačinov (maxed out), niti ne kupujejo v meni zanimivih distriktih, temveč točno tam, kjer bo preveč novogradenj (in stagnacija cen) in bo slabše oddajati (z izjemo študentom), kar je sicer domačinu vseeno, ker tam živi. Tudi nižje obrestne mere na kredite v prihodnje v tem primeru ne naredijo neke velike razlike.
Če pogledamo par dejstev, ki zgornje potrjujejo:
Velika rast BDP/capita. Novo ustanovljena podjetja od 2021 so se potrojila. Povprečna plača je še vedno relativno nizka - 550eur, vendar je vseeno velika rast iz npr. prejšnjih 350eur. Poleg tega je črni trg ogromen in prav tako odstopanje od srednje vrednosti (npr. velika plača za nepremičninskega agenta, odvetnika, ipd. ki delajo s tujci). Stroški življenja so tudi tam neprimerno manjši, kot pri nas.
Posledica višjih plač in rasti je klasična - vse več kreditov, kar nekaj tudi v tuji valuti (USD):
Obrestne mere so začeli spuščati, kar bo še ohranjalo moment rasti v 2024 (napovedano +5%), po tem pa pričakujem potencialne probleme.
V smislu povpraševanja se fokusirajmo na tujce/migrante/turiste.
Velik del vseh nepremičnin je že bil kupljen z namenom investicije (13% v 2016, 23% v 2019, 32% sedaj).
Vsi novi projekti do 2026 so praktično 75% že prodani.
Kako je možno, da je kljub tako veliki rasti cen (50%) v zadnjih treh letih donos na oddajo ostaja tako dober? --> 100% rast najemnin v zadnjih treh letih.
Najprej so v Gruzijo s kapitalom pribežali Turki, ko je padala lira. Nato Ukrajinci, ki so imeli vojno na vratih in za tem Rusi/Belorusi, ki so bili drugje sankcionirani. V 2023 še Izraelci, zaradi vojne pri njih.
Gruzija je varni pristan za migrante. Poleg tega je zaradi odprte migrantske politike, evropskega duha in nizkih cen tudi veliko tujih študentov iz vzhoda. Kar nekaj turizma iz EU, ker je relativno blizu, varna in poceni ter seveda vse več turizma iz relativno bližnjih Emiratov/Arabije, ki dol padajo nad zelenimi lepotami narave (ki je nam samoumevna).
Omeniti je treba tudi Zahodne expate (EU, US) - tujce, ki dlje časa prebivajo v Tbilisiju zaradi nizkih davkov ali poslovno. In seveda vse ostale okoliške turiste ala Armenija, Kazahstan, Azerbajžan, ...
Posledica nižjih cen in visokih najemnin so tako eni najvišjih donosov na svetu v zadnjih letih, če upoštevaš kapitalski donos in dobiček iz oddajanja:
*V realnosti je treba te številke znižati za cca 1.5%, ker je treba novo stanovanje še opremiti.
Zgoraj so napisana samo mesta v okolici Gruzije, definitivno se veliko dobrih donosov dobi tudi v Latinski Ameriki, o čemer bom seveda več pisal v drugih člankih. Poleg tega so to povprečni donosi vseh nepremičnin skupaj (tudi slabih) in za dolgoročne najeme (ne airbnb).
Tašket (Uzbekistan) je veliko težje investirati kot tujec, prav tako Astana (Kazahstan), tako da jih lahko vržeš iz liste. Poleg dobrega donosa pa je tudi povprečna cena stanovanja za Tbilisi, ki je glavno mesto z +1mio prebivalci zelo sprejemljiva. Recimo, da najdeš dober donos tudi v Yerevanu v Armeniji, vendar je cena stanovanja v centru dosti dražja od Tbilisija (povp. cene skupno starih in novih stanovanj v centru):
Tbilisi - 1750 eur/m2
Yerevan - 3045 eur/m2
Bukarešta - 2480 eur/m2
Talin - 4260 eur/m2
Moskva - 5420 eur/m2
Riga - 2500 eur/m2
Varšava - 5220 eur/m2
Baku - 1650 eur/m2
Ljubljana - 4800 eur/m2
Poglej si situacijo v 2019:
Tbilisi je imel takrat sicer malo manjši donos na oddajanje, vendar je bil brez razloga smešno poceni glede na vse ostale prestolnice. Priložnost zamujena, ne vrne se nobena.
Se spomniš mojih kolegov iz Vere? Naredila sta 100% donos v štirih letih (1000eur/m2 na cca 2000eur/m2) in njuna nepremičnina je verjetno še vedno podcenjena in ima 10% donos na oddajanje.
To je bistvo investiranja v alternativne države ali sredstva (npr. premog, +100% od 2020 in je še vedno podcenjen). Če vidiš situacijo, kjer je stvar smešno poceni brez razloga, jo izkoristi, ker market ne čaka dolgo, preden se arbitraža odvije. Kar nekaj jih vidim danes in veselim se, da podelim z vami na tem blogu.
Če zaključimo še z donosom na oddajanje po distriktih:
Vake in Center(Mtatsminda, kamor se šteje tudi Vera) logično zmagata. Okrnjena ponudba, visoko povpraševanje. Je pa sicer povpraševanje v Vake manj stabilno, kot center, ker bazira na povpraševanju expatov, ki niso ravno turisti, ampak migrantske/poslovne narave.
Saburtalo ima veliko študentov in domačinov ali tujih gradbenih delavcev, ki najemajo tam, ampak bo donos zaradi toliko novogradenj z leti pomoje padel. Dober način za ohranitev dobrega donosa v teh distriktih so štiri-sobna stanovanja, ki se oddajajo študentom. Podatki iz 2024 za še dva slabša distrikta, kjer se večinoma oddaja študentom (prihaja veliko Indijcev tudi po novem):
4BR s +12% bruto donosom:
Zgoraj se primerja cena stanovanja s ceno dolgoročne najemnine.
Moramo pa še nekaj razčistiti glede donosa...
Relativno visok donos v Tbilisiju med 2018-2021 je primarno izviral iz izjemno nizkih cen nepremičnin ter manj kvalitetne airbnb (in hotelske) ponudbe in ne iz presežka povpraševanja. V letih 2022-2024 se je ta dinamika ravno obrnila. Na trg je prišlo dovolj novih hotelov in dokaj kvalitetno urejenih stanovanj na Airbnb (preveč), ampak je povpraševanje enostavno izbruhnilo (rusi, ukrajinci, izraelci, turki, post-covid spending boom, turizem, itd.).
To so dolgoročni najemi v primerjavi s ceno stanovanj iz 2022 (bomba):
Kakšna je torej prognoza za naprej?
V bližnji prihodnosti bodo najemnine (in posledično donos) padle, kar se že dogaja, ker odhajajo Rusi nazaj domov. V kolikor dobimo napovedano recesijo bodo padle tudi cene nepremičnin. V nekaterih distriktih po mojem zelo, v drugih dosti manj, kot opisano.
Študentov bo po mojem mnenju vse več, kar nima velikega vpliva. Domačini so se po mojem v tem boom-u iztrošili. Turistov bo najverjetneje več v prihodnosti (rast), ampak pod pogojem, da se trenja z Rusijo ne zaostrijo (kar je velik ČE). Načeloma pa tudi manjša recesija ne bi imela takega vpliv na Gruzijo relativno, ker je poceni destinacija (selling point). Najemnine v centru bodo vrjetno tako ostale relativno visoke.
Za sosesko Vake so najbolj pomembni segmenti expats/migrants v smislu povpraševanja . Za Isani/Avlabari pa lahko poleg njih šteješ še airbnb turiste, saj je dosti bližje centra.
Kaj se bo torej dogajalo z migranti/expati?
Govoril sem s kar nekaj Ukrajinci in nihče mi ni rekel, da se namerava vrniti domov v naslednjem letu, ker je situacija pač slaba. Izraelci imajo denar in začeli so prihajati v Tbilisi tudi za dlje časa (razvidno iz turističnih poročil in imigracijskih dovoljenj) - napetosti v tem delu ne kaže, da se bo kaj kmalu končala. V smislu Turkov in njihovega bežanja pred kapitalskimi kontrolami, ipd. verjetno lira še ni rekla zadnje.
Evropejci imajo vedno nek podoben procent stalnosti, ki se bo vrjetno počasi večal na dolgi rok, ker bo vse več ljudi iskalo poceni turistične destinacije in Gruzija z EU marketingom lahko to zapolni.
Edina skupina, ki v določeni meri odhaja so Rusi, kar se že pozna na nižjih cenah najemnin. Druga skupina z nižjim prihodom so Azerbajžanci, ker je meja z Armenijo blokirana zaradi spora, čemur ni videti konca. Skupine, ki pa so v vzponu so Azija in Bližnji Vzhod, ampak le ti so bolj turisti in ne migranti.
Posledično morda vidim priložnost za nakup v recesiji, ko cene padejo in se pokažejo razlogi, posledice in trajanje recesije.
Kaj kupiti?
Ponudbo stanovanj smo predelali. Kar se tiče povpraševanja migrantov ne morem vplivati in lahko samo ugibam. Pregledal pa sem Airdna za povpraševanje po Airbnb nočitvah s strani turistov.
V najbolj grobem smislu (vključno z totalno socialističnimi bloki, ipd.) je imel Tbilisi vedno dokaj slab occupancy rate (zasedenost). Primer:
2016 - 25%
2017 - 31%
2018 - 36%
2019 - 44%
2020 - X
2021 - 52%
2022 - 60%
2023 - 55%
Če filtriraš za dobra studio/1BR stanovanja z dobrimi recenzijami je pogled boljši, ampak ne idealen:
2021 - 64%
2022 - 78%
2023 - 63%
Z odhodom Rusov in ohladitvijo gospodarstva bo to na kratki rok verjetno padlo na 50-55%.
Kje je torej visoka zasedenost, primanjkljaj, povpraševanje?
LUXURY APARTMENT + STUNNING VIEW + AMENITIES (bathtub/pool, gym)
Povprečnih stanovanj je preveč, medtem ko izrazito primanjkuje lepo opremljenih novogradenj z lepim razgledom in kadjo v kopalnici ali bazenom.
Takšnih stanovanj lahko našteješ mogoče na prste dveh rok. Dva sem našel v Vake:
95% zasedenost in 81$/noč;
82% zasedenost in 85$/noč;
V Isani/Avlabari distriktu nisem našel stanovanja, ki bi imelo vse troje, ampak je jasno razvidno, da imajo lepi pogledi in lep interier (novo) visoko zasedenost:
83%, 88% in 91% zasedenost, vendar z manjšim dnevnim donosom (44-57$), zaradi primanjkljaja tiste pike na i (razkošna kad, dostop do vzdrževanega bazena, gym, pralnica, ..)
Pri tako majhni ponudbi se bo verjetno vedno našlo tistih par tujcev, ki jim ne bo problem plačati 85$/noč, kar iskreno ni nič, ampak je v Tbilisiju tako veliko pol cenejše Airbnb in povprečne hotelske ponudbe, da se ti na koncu zdi 80$ veliko :).
Skratka, zgornja merila te danes recimo stanejo 2250-2600eur/m2, vendar ti garantirajo, da si drugačen in s tem donos in njegov “moat”. Sploh če pride recesija in kupiš z 10% popustom in prenehajo graditi luksuz za nekaj časa (omejen supply).
Viri: Geostat, NBG, Galt&Taggart, TBC, BOG, Turistične strani, Airdna, Hotelski reporti, Lastna raziskava