Nepremičnine Paraguay 🇵🇾 - Update 🇵🇾
Pregled trga nepremičnin - Asuncion 2026
Paragvajski nepremičninski trg podrobno spremljamo od leta 2023. Stvari so zelo spremenile, zato sledi tale update. Cene so poskočile za 33%-50% v dveh letih, primarno zaradi vseh pozitivnih dejavnikov opisanih v prvem delu tukaj:
Pričakujem pa, da se bo na tem mestu rast verjetno upočasnila. Zakaj?
· Studio apartmentov (garsonjera) je v dobrem delu mesta načeloma že dovolj in še več se jih gradi, zato v prihodnje ne pričakujem pretiranih donosov. Izjema kot investicija so morda le študentska stanovanja v slabšem delu mesta, ampak ne bi zgubljal časa s tem. Studio (30m2) še vedno stane le kakšnjih 30.000 EUR, vendar ne vidim razloga za nakup, saj je premajhen za živet ali za dolgoročni najem, donosi na Airbnb pa so slabši zaradi velike konkurence.
· Enosobnih stanovanj (cca 45m2) je ogromno v gradnji in jih bo v naslednjih parih letih zgrajenih preveč. Rast cen se posledično že ustavlja. So pa trenutno še donosi na oddajanje zelo dobri - če imaš lepo opremljeno in če nisi že v štartu pretirano preplačal stanovanja.
Zelo dober donos imajo tisti, ki so kupili enosobno stanovanje v začetku 2023 za 1000-1250 EUR/m2, ki je bilo zgrajeno ob koncu 2024/začetku 2025, ko sta turizem in povpraševanje eksplodirala. Nakup 45m2 stanovanja za cca 57.000 EUR takrat, se sedaj oddaja za +1000 EUR mesečno na Airbnb ali dolgoročno z visoko zasedenostjo.
Tako da je neto donos po vseh odbitih stroških +10%. Več povpraševanja in višji gradbeni stroški pa so tudi povišali prodajnce cene na cca 1400-1800 EUR/m2. Mnogi nepremičninarji to uporabljajo kot dokaz, da so stanovanja v Paragvaju super investicija. Res so bila, vendar to ni garancija, da bo tako tudi naprej.
Preveč zgrajenih enakih stanovanj, ki so kupljena za višjo ceno kot pred dvemi leti, garantira slabši donos (ampak še vedno večji, kot v EU/SLO). Pozitiva je, da Airbnb trg še ni razvit v smislu, da primanjkuje res dobro opremljenih stanovanj - oprema in pozornost na detajle je po večini slabša, zato ni težko izstopati.
Deloma pa tudi primanjkuje velikih enosobnih stanovanj za long-term rent (+55m2), ampak tem so konkurenca tudi dvosobna stanovanja...
· Dvosobnih stanovanj trenutno primanjkuje, vendar ni enoznačnega odgovora za to kategorijo.
Zakaj je nakup v Paragvaju še vedno smiselen?
Dober donos na oddajanje
Diverzifikacija in ohranitev kapitala izven EU in finančnih trgov
Backup v primeru vojne in političnih ter davčnih norij
Poceni, če si mlad digitalni nomad, ki bi želel imet neko svojo mirno poceni bazo
Dobra cena glede na kakovost - stanovanje v delujočem, varnem mestu, v booming državi
Poglejmo si…
Nova (že zgrajena stanovanja), ki jih lahko kupiš na obroke:
PROJEKT #1
CENA: 68.000 USD (58.450 EUR); 56m2 = 1215$/m2 (1050 EUR/M2); Vseljivo takoj
PLAČILO: 20% pologa, ostalo na 24 mescov = 13.600 USD + 24*$2266/mesec
Lokacija: slabša, ampak ne slaba (shopping center 10-15min uber, velik park 8min uber, letališče blizu)
Amenities: okej
Cena: primerna/dobra
Gradnja: slabša
Airbnb potencial: načeloma niti ne, Longterm rent: ja (lokalci bolj)
6. nadstopje
Za določene ljudi, ki bi stanovanje po večini rabili zase, dober deal.
PROJEKT #2
CENA: 99.300 USD (85.061 EUR); 68m2 = 1460$/m2 (1250 EUR/m2) - zgubi se 10m2 v zgornjem nadstropju; Vseljivo šele Julij 2026
PLAČILO: 30% pologa, ostalo na 24 mescov = 29.790 USD + 24*$2896/mesec
Lokacija: dobra
Amenities: okej
Cena: primerna/dobra
Gradnja: n/a, verjetno okej
Airbnb: ja, Longterm: ja (predvsem tujci)
11. Nadstropje
Pri duplexih vedno plačaš nekaj m2, ki jih ne moreš uporabljati, vendar doda stil in se posledično malo razlikuješ, če oddajaš. Ni slab deal, primarno ker blok še ni končan.
PROJEKT #3
CENA: 107.400 USD (92.000 EUR); 65m2 = 1650$/m2 (1413 EUR/m2); Vseljivo takoj
PLAČILO: 50% pologa, ostalo na 24 mescov = 53.700 USD + 24*$2237/mesec
Lokacija: dobra
Amenities: okej
Cena: okej, še posebaj, če se še malo zglihaš
Gradnja: n/a, verjetno okej, sicer pa blok izgleda malo socialistično od zunaj.
Airbnb: ja, Long-term: ja (tujci predvsem)
4. Nadstropje
PROJEKT #4
CENA: 67.400 USD ( 57.735 EUR); 44m2 = 1530$/m2 (1310 EUR/m2); Vseljivo aprila 2026
PLAČILO: 30% pologa, ostalo na 24 mescov = 20.220 USD + 24*$1965/mesec
Lokacija: dobra
Amenities: okej
Cena: primerna/dobra
Gradnja: okej
Airbnb: ja, Long-term: ja (tujci predvsem)
5. Nadstropje
*Imajo tudi dvosobna stanovanja; 77m2; 116.500$
Spodaj primer opremljenega stanovanja v enakem bloku od istega gradbinca:
Poslovni izid, če kupiš stanovanje kot investicijo:
Najemnine so precej zrastle v zadnjih dveh letih zaradi velikega povpraševanja tujcev, medtem ko se ponudba stanovanj na trgu še ni pretirano povečala. Neto donos od 5-10% je trenutno možen brez problema.
Če oddajaš na Airbnb lahko postaviš višjo ceno, vendar ti Airbnb vzame več %, plačati moraš še elektriko, internet, čiščenje, itd. in si na koncu približno na istem.
PROJEKT #5
CENA: 45.000 USD (38.550 EUR) za 35m2 = 1.285$/m2 (1100 EUR/m2)
CENA: 66.000 USD (56.535 EUR) za 55m2 = 1200$/m2 (1027 EUR/m2)
Plačilo lahko na obroke za par let, vendar se doda minimalno obresti. Vseljivo takoj.
Lokacija: slaba
Amenities: slabe
Cena: primerna
Gradnja: slabša
Airbnb: načeloma ne, Long-term: ja (nekateri tujci / večinoma lokalci)
Večinski kupci so rusi in lokalci, saj je dokaj poceni in lahko dobiš dober plan odplačevanja na pet let z nizkimi obrestmi.
PROJEKT #6
10. nadstopje, Vseljivo takoj
CENA: 125,000 USD; 35,000 USD depozita in ostalo $1,500/mesec na 60 obrokov. 65m2 = 1923$/m2, če diskontiramo je to 1692$/m2 oz. 110,000 USD.
Lokacija: zmerna/srednja
Amenities: okejish
Cena: precenjeno
Gradnja: okej
Airbnb: ja, Longterm: ja (tujci)
Duplex sicer doda stil, ampak stanovanje je realno vredno mogoče max 110,000 USD.
PROJEKT #7
CENA: 98.754 USD; 2. nadstopje; 55m2 = 1795$/m2; Vseljivo takoj
Lokacija: dobra
Amenities: okej
Cena: ok, če bi bil višje nadstropje
Gradnja: povprečno
Airbnb: ja, Long-term: ja (tujci)
Kredit na do 10 let možen, vendar so dokaj velike obresti.
PROJEKT #8
CENA: 88250 USD; 60m2 = 1470$/m2. oz. 106.100 USD na 60 obrokov z 20% depozitom.
Lokacija: slabša, ampak ne slaba
Amenities: slabše
Cena: precenjeno
Gradnja: verjetno slabša
Airbnb: ne, Long-term: ja (tujci in lokalci)
Primarno namenjeno lokalcem. Lahko dobiš kredit do 10 let. Lokacija dobra na papirju, zato višja cena, vendar pa je v realnosti za tujce precej slaba.
PROJEKT #9
Zgrajeno bo maja 2026
CENA: 66.700 USD; 44m2; 30% pologa in ostalo na tri leta; = 1515$/m2, Lahko tudi 62.250 USD, če odplačaš na 18 mesecev = 1415$/m2 oz. 20% pologa in ostalo na 60 obrokov za 68,000 USD, kar je dosti manj, če diskontiramo.
Lokacija: zmerna/srednja/slabša
Amenities: slabe
Cena: malo precenjeno, imajo pa okej payment plan.
Gradnja: slabša verjetno
Airbnb: načeloma ne, Long-term: ja (lokalci in mogoče tujci)
Imajo tudi dvosobna stanovanja na voljo
PROJEKT #10
Enosobno stanovanje 57 m2; Peto nadstropje; 97.676 USD = 1713$/m2 (cca 1500 EUR/m2), 50% pologa in ostalo 36 obrokov.
Vseljivo Marec 2026
Lokacija: dobra
Amenities: okej
Cena: primerna
Gradnja: okej
Airbnb: ja, Long-term: ja (tujci)
Na voljo imajo tudi dvosobna stanovanja, ampak so precej velika (cca 90m2). Ni slab deal, čeprav je kuhinja pri enosobnih v temi. Dobro za bazo, poznan gradbinec.
PROJEKT #11
Zaključeno bo Julija 2026, ostala so le še dvosobna:
140.000 USD; 71m2; 1972$/m2
30% pologa in ostalo na 24 mescov
Lokacija: zelo dobra
Amenities: okej
Cena: primerna (zaradi lokacije)
Gradnja: okej
Airbnb: ja, Long-term: ja (tujci)
Perfektno stanovanje na top lokaciji. Tudi dober donos na oddajanje trenutno. V prihodnje, ko se zgradi vse več podobnih se zna vse skupaj malo ohladiti, ampak še vedno boljše kot v EUSSR.
PROJEKT #12
14. nadstropje
CENA: 95.960 USD za 46m2, 2085$/m2
20% pologa, ostalo na 36 obrokov. Zaključek Julij26
Lokacija: dobra
Amenities: okej
Cena: precenjeno
Gradnja: okej
Airbnb: ja, Long-term: ja (tujci)
Tipičen primer stanovanja, ki je predrago v štartu in posledično slabši donos, če ga kupiš kot investicijo. Realna cena bi bila tja do 85,000 USD verjetno. Lahko pa dobiš tudi kredit do 10 let, ampak so visoke obresti.
PROJEKT #13
CENA: 135.700 USD za 56m2, 2.423$/m2 (4. štuk) ali 204.800 USD za 80m2 ($2.560/m2) - 12. štuk
20% pologa, ostalo na 22 obrokov. Zaključek Julij 26
Lokacija: dobra
Amenities: dobre
Cena: malo precenjeno verjetno
Gradnja: okej
Airbnb: ja, Long-term: ja (tujci)
SOSEKE
Najboljše in najdražje lokacije so okoli Shopping del Sol, Paseo la Galeria in Shopping Mariscal ter po nekje na Molaz Lopez. Soseke se imenujejo Villa Mora, Las Lomas, Ycua Sati, Recoleta:
Tukaj se zadržujejo tujci in dobro dela Airbnb. Dolgoročni najemi pa so tudi v drugih dobrih, ampak malo manj znanih soseskah, kot npr. Las Mercedes, Mburucuyá, Laureles, itd.
Rabljena stanovanja do 100,000 USD (dvosobna):
Filtriral sem dvosobna stanovanja, ker jih najbolj primanjkuje. Če ga lepo urediš, namesto druge spalnice, sobo opremiš kot pisarno in odddaš na Airbnb, bo zasedenost visoka. Filter le do 100,000 USD, da se ne preplača in ker je to nizek znesek za investicijo, če koga zanima kot backup stanovanje v Južni Ameriki za celo familijo. Poleg tega je med 100-200k eno morje možnosti in bi bilo preveč dela.
PROJEKT #1 (opremljeno, zgrajeno zečetek 2025)
66m2, opremljeno, 100.000$, 1520$/m2 – narejeno v 2025
Lokacija: zmerna/srednja
Amenities: okej
Cena: malo drago za lokacijo, ampak je praktično novo in opremljeno ter 13. nadstropje
Gradnja: verjetno malo slabša
Airbnb: mogoče, Long-term: ja (tujci in lokalci)
PROJEKT #2
CENA: 90,000 USD; 72m2 =1250$/m2
Lokacija: srednja/okej
Dober deal za dvosobno stanovanje v tej soseski. Problem je le, da je v 2. nadstropju:(
Airbnb: mogoče, Long-term: ja (tujci in lokalci)
PROJEKT #3
CENA: 90,000 USD; 80m2; 1.1125$/m2
Lokacija: zmerna/srednja
Opremljeno, zgleda dober deal, vendar tudi nizko nadstropje.
Airbnb: mogoče, Long-term: ja (tujci in lokalci)
PROJEKT #4
Še en podoben zgornjemu, podobna cena in karakteristike:
PROJEKT #5
Molas Lopez; 44m2; CENA: 75,000 USD; $1700/m2
Lokacija: dobra
Gradnja: slabša
Ni vredno nakupa, ker imaš boljše opcije za to ceno. Gradbinec je Argentinec, kar po navadi pomeni slabšo/čudno gradnjo in višjo ceno.
PROJEKT #6
Villa Mora; 58m2; 90,000 USD = 1550$/m2
Lokacija: dobra
Cena: primerna
Airbnb: ja, Long-term: ja (tujci)
Opremljeno, vednar spet v nižjem nadstopju:( Takšnjih stanovanj trenutno na Airbnb primanjkuje.
PROJEKT #7
Dvosobno; 77m2; 90,000 USD; $1168/m2; Opremljeno
Lokacija: zmerna/srednja/slabša
Ni slab deal.
Airbnb: mogoče, če spremeniš drugo sobo v pisarno, Long-term: ja (tujci in lokalci)
PROJEKT #8
62m2; Dvosobno; 60.000usd
Lokacija: zmerna/srednja/slabša
Cena: ceneje ne gre za dvosobno
Airbnb: verjento ne, Long-term: danes ja, v prihodnje ne
PROJEKT #9
53m2; 65.000 USD; $1225/m2; Dvosobno
Lokacija: Slabša
Opremljeno in zgleda novejši blok, zato dražje od prejšnjega stanovanja.
Airbnb: ne
Če greš izven Asunciona v Luque, ki je oddaljen eno uro ali 45min, lahko najdeš zelo poceni stanovanja in hiše za najem ali nakup. Top za ljudi na budgetu.
$60,000 za 100m2. Po večini za lokalce. Najemnina je verjetno $500/mesec longterm.
POVZETEK - tabela:
Zgoraj kot primer, tabela cen za nova stanovanja v različnih delih za grobo sliko.
Večina kupuje projekte v gradnji, ki bodo zgrajeni šele čez 2-4 leta. S tem mogoče dobijo nižje cene (ne vedno), vendar ne verjamem, da so to dobre investicije, zato vam jih nisem predstavil.
Prvi problem je prevzem rizika, da se stanovanje nikoli ne zgradi.
Drugo - visoki donosi na oddajanje in primanjkljaj ima trg sedaj, ne čez tri leta.
Kot tretje verjamem, da je nakup stanovanja za backup v primeru vojne, idr. v EU potreben danes, ne čez tri leta.
Opozorilo pri nakupu rabljenega stanovanja:
Če ni bil izdelan leta 2022 ali kasneje, bi pričakoval slabo kakovost izdelave in bi ga temeljito pregledal pred nakupom. Gradnja se je v zadnjih nekaj letih izboljšala, medtem ko se starejše stavbe lahko presenetljivo hitro poslabšajo.
Včasih so nova stanovanja predraga, drugič pa so stara stanovanja precenjena; To res ni likviden in ni optimiziran trg. Ko pa smo že pri likvidnosti, če se kdaj odločite prodati stanovanje, pričakujte, da bo v Latinski Ameriki to trajalo precej dlje kot v EU. Likvidnost je slaba, vse poteka počasneje, številne nove gradnje nenehno preplavljajo trg, lokalna kupna moč je slaba, itd. Zato ne mislite, da lahko stanovanje prodate v manj kot 3-6 mesecih, tudi za dobro ceno.
Upoštevajte tudi kakšna stavba je (za Airbnb, za dolgoročne najeme, za bivanje, za domačine ali tujce, za Argentince, itd.). Te stvari so zelo pomembne, saj se lahko izkoristki od najemnin, ugodnosti, življenjski standard/izkušnje, itd. razlikujejo.
Makro-dinamika:
Kaj poganja nepremičninski trg v Asunciónu?
Argentinci bežijo pred deprecijacijo valute Arg peso in visokimi davki (kar je velik razlog za višje cene nepremičnin), → lahko bi se v prihodnosti obrnilo, če Milei izvede čudež, kar bi negativno vplivalo na cene nepremičnin v Asunciónu
Brazilci, ki bežijo pred visokimi davki Lule, iščejo cenejšo izobrazbo in boljšo poslovno bazo (kar je velik razlog za višje cene nepremičnin), → verjetno se bo nadaljevalo
Pranje umazanega denarja preko nepremičnin (velik razlog za višje cene nepremičnin) → bo še naprej
Lokalno prebivalstvo raste in pridobiva kupno moč, → bo še naprej
Evropejci, ki bežijo pred vojno in visokimi davki, → bo še naprej in lahko poveča. Nekateri Američani tudi bežijo pred domačo politiko.
Bolivijci, ki si prizadevajo za boljši življenjski standard → lahko bi se v prihodnosti obrnilo z novo vlado, a je to še nekaj let stran in ni pomemben dejavnik
Kreditni cikel je nekje vmes. Hipoteke imajo možnost rasti in obrestne mere lahko padejo. Nevtralno, morda optimistično.
Ko se infrastruktura razvija in pozitivne novice o državi nadaljujejo, je to optimistično za podjetja, posledično pa tudi za priliv tujih investicij in cene stanovanj.
HIŠE
Lahko pa kupite ali najamete poceni ali luksuzne hiše nekoliko izven Asuncióna v regiji Aregua ali San Bernardino, kar je dobra izbira za tiste, ki si želijo takšnega življenjskega sloga.
Sporočite mi v komentar, če želite izvedeti več o zgoraj navedenem, sicer bo članek postal predolg.
Skratka, hiše so namenjene mirnem poceni življenju, ne pa donosom.
NUEVA ASUNCION
Na drugi strani reke se gradi nov del mesta. Potreboval bo še več let, da bo zaživel, in trenutno se večinoma pojavljajo le bolj hiše, medtem ko je večina napredka že vračunana, torej ni poceni.
Preden nadaljujemo omenim še stanovanja v Ciudad del Este:
CDE na jugu države se razvija v trgovsko, industrijsko, turistično (slapovi) in študentsko smer. Posledično je povpraševanje po stanovanjih izjemno veliko, medtem ko je lepih novogradenj malo.
Stanovanja za novogradnjo so cca 1000 eur/m2 (če plačaš s kešom potencialno dobiš parking zastonj). Skupaj z osnovno opremo je 45.000 eur realna cena za 40m2, kar je idealno za delavce, študente, mlade domačine, turiste, tudi kakšnega upokojenca, itd. Najemnina za dolgoročni najem je 375eur mesečno realna, torej 4500 letno. Na palec rečeno je letni bruto donos okoli 10%. To je izključno investicija, ker mesto ni lepo.
Poglejte primerjavo z LJ v številkah (ne vem, če so točne):
Novogradnja Brežigrad 40m2 za 5150 eur/m2. Recimo skupaj s parkingom in osnovno opremo = 250.000 EUR. Najemnina za takšno novo stanovanje kolikor na hitro najdem je 1200 eur/mesec (je to dovolj? nimam pojma), torej 12.000 eur letno oziroma cca 4.8% bruto donos na palec.
Za 250.000 eur dobiš v CDE več kot pet stanovanj (220m2 namesto 40m2), ki jih lahko oddajaš za 10% bruto donos (2x več), pri tem da bodo najemnine v prihodnosti lahko rasle in cena nepremičnine prav tako, saj je po makro projekcijah prihodnja rast mesta velika, podobno kot v preteklosti. Na drugi strani se je v LJ rast cen umirila, ljudje nimajo denarja za višje najemnine, airbnb/oddajanje vse bolj regulirajo ter stroški vzdrževanja so neprimerno višji.
Če vpoštevamo še stroške vzdrževanja, upravljanja najema, možnosti za dvig cen najemnin/nepremičnin, ipd. ni pretirano, če predpostavimo, da so cene nepremičnin v LJ v primerjavi s Paragvajem 6x višje. To pa zato, ker “je pač Paragvaj trejta država, ki ima več rizika in se Ljubljana plača”.
Pa je Ljubljana ... 6x bolj varna, so stanovanja 6x bolj kvalitetna, je 6x več sonca in lepega vremena, je 6x več poslovnih priložnosti, je 6x manj šans da cene nepremičnin stagnirajo, so ljudje 6x bolj prijazni, je 6x več šans da bodo cene najemnin rastle, je 6x manj airbnb in zelenih regulacij, je 6x manj šans za vojno, so davki 6x manjši, je korupcije 6x manj, je birokracije/dovoljenj 6x manj ... ? Presodite sami.
Obdelali smo “cenejše” opcije. Sedaj pa si poglejmo še “luxury”… Večina teh projektov je trenutno še v gradnji…
NEBOTIČNIKI
V Asuncionu se gradi ogromno nebotičnikov. Večina le teh po mojem ni dobra investicija. Enostavno zato, ker jih bo čez par let preveč in vsi po večini enaki. Posledično bodo donosi na oddajanje nižji in vrednost stanovanj v njih ne bo prav zelo rasla, kar se je že začelo počasi dogajati v 2026. Tudi večji riziko, da se stvar ne zgradi.
Večina stavb je razdeljena na tri dele (hotel, pisarne, stanovanja) in ima neke dodatne storitve v bloku (bazen, bar, fitnes, itd.). Povprečna cena na kvadratni meter trenutno je okoli +$2000/m2. Med drugim imaš z nakupom le tega problem, da bo vedno nov in boljši nebotičnik postavljen, kar ti potem zniža ceno.
Izmed vseh pa bi izpostavil dva projekta, ki po mojem izstopata od večine:
PASEO 55
Najdražja stvar trenutno, ker je na najboljši lokaciji. Stolpnica 55 nadstropij, direktno povezano s shopping centrom in pisarnami. Shopping center:
Najmanjše stanovanje je 100m2. To je za familije in tuje delavce, k v tistih corporativnih stolpih zraven delajo, s katerimi so povezani.
Dodatne stvari v bloku:
Spletna stran:
https://www.paseo55.com.py/en/index.html
Virtualna tura po stanovanju in okol bloka:
https://storage.googleapis.com/gbv/paseo55/index.html#pano301/-15.0/-1.5/99.0
Gradilo se bo 3.5 let. Začetek gradnje v začetku 2025.
Ponujali so mi naslednje stanovanje v 11. nadstropju, 100m2:
CENA:
297.754 USD = 255.192 EUR
30% se plača v 40. obrokih (brez depozita), torej 89.326 USD po 2.233 usd/mesec (oz 1.913 EUR/mesec) nasledih 40 mescov.
70% se plača na koncu, ko je zgrajeno, torej 208.427 USD (178.634 EUR) aprila 2029.
V ceno sta vključena še dva parkinga in kletni prostor, kar je vredno cca 45.000 USD, tako da stanovanje te pride realno 250.000 USD oziroma 2500 usd/kvadrat, kar je še manj, če diskontiramo tistih 70% na današnjo vrednost.
297.754 USD diskontirana na današnjo vrednost je cca 257,000 USD s 5% diskontno stopnjo oziroma 224,000 USD z 10% diskontno stopnjo.
V tem bloku so kupili trije soborci iz ozadja.
Lokacija: najboljša
Amenities: najboljše
Cena: najdražje na kvadratni meter in prisiljen si kupit vsaj še en parking in klet, vendar pa imaš super payment plan in top stanovanje.
Gradnja: dobra
Airbnb: ne (prepovedano), Long-term: ja vsaj 3-mesece (tujci)
Januarja 2026 je prodano +60% procentov bloka, zato so povišali cene za 10% in prodali že večino nižjih (cenejših) stanovanj. Mislim, da stanovanje ni vredno +325,000 USD, kar so trenutne cene, če gledamo izključno kot investicijo za oddajanje. Najemnina verjetno ne bo dovolj velika, da bi dobil nek hud donos. Bo pa ohranjalo vrednost. Dobiš tudi vključen parking in klet. Dobro za familijo.
Vseeno pa mislim, da je bil za naše borce dober nakup kot diverzifikacija izven finančnega sistema in izven razvitega sveta. Če si kripto miljonar, trejder, bančnik, itd. in imaš večino premoženja v EU in v finančnih sredstvih, ima takšna diverzifikacija še vedno smisel. Ta nebotičnik se specifično razlikuje od drugih, ker je direktno povezan s shopping centrom in korporativnim centrom, poleg vseh ostalih amenitijev (bazen, fitnes, igrišče za otroke, tenis, itd.).
Eden izmed razlogov, zakaj se nisem odločil za nakup je klavzula, da se cena za zadnjih 70% vrednosti lahko spremeni, če svet prizadane makro-ekonomski šok (kot npr. covid), ki občutno poviša inflacijo. In točno to je naš “base case” za naslednja leta. Glede na količino kupcev prav zelo ne bodo mogli višati cene, brez da bi tvegali tožbe, vendar kakšnjih vsaj 10% verjetno bi šlo brez problema v naslednjih treh letih, pod pogojem, da dobimo makro-ekonomski šok.
NOVI DISTRIKT
Gradi se nova soseska, svoje 15-minutno mesto, ki je svet zase.
Prelep pogled na reko, stari del mesta in na distrikt, s sončnim zahodom.
Uradno se je ravnokar odprlo - odprte vse poslovalnice (trgovine, banka, fitnes, kavarne, …). Gradilo se bo do 2031. V tem letu bodo vseljene tri stavbe in komercialni del. Tri so še v gradnji.
Na robovih so stanovanja in pisarne, v sredini komercialni distrikt.
Lokacija: dobra
Amenities: najboljše
Cena: dobra
Gradnja: najboljša
Airbnb: ne (prepovedano), Long-term: ja vsaj za 6-mesecev (tujci)
Prodalo se je do sedaj praktično vse - 5 stanovanjskih stavb. Kupci iz vsega sveta, predvsem pa Latinska Amerika in Evropa.
Cena stanovanja trenutno je $1900-$2400/m2, odvisno v katerem nadstropju si. Zgrajeno bo čez 3.5 let. Primer dvosobnega stanovanja (levo), tri kopalnice, dve spalnice, v dovolj viokem nadstropju z lepim razgledom. 100m2 je cca 210,000 USD. Plačilo: 20% pologa, 40% v 40. obrokih in 40% na koncu. Parking je 20,000 USD dodatno. Dosti ceneje od Paseo 55 nebotičnika omenjenega zgoraj (zaradi lokacije in drugačnega payment plana), pri tem da je tukaj cena fiksirana. Imajo tudi 1-BR 75m2.
Desno pa je primer stanovanja 315m2, od tega 235m2 notranje površine in 80m2 zunaj. Terasa z žarom za goste, jacuzzi, prostori za služkinje, itd. Cena? 630.000 EUR. Zelo poceni za takšno stvar. Tudi “služinčad” (varuška, čistilka/kuharica) je v Paragvaju še vedno navada in poceni. To stanovanje sicer ni investicija, temveč top lifestyle.
Če smo realni, z miljonom v Ljubljani si ne moreš več prav zelo pomagati, če želiš bit baller, kaj šele v Miamiju. Biti miljonar v 2026, zaradi inflacije zadnjih desetletij, ima drug pomen. Verjetno potrebuješ vsaj 3 miljone, da si na istem kot miljonar v 2008 in verjetno kakšnjih 10 miljonov, da si miljonar iz 1980ih. Lahko preračunaš, če želiš za domačo nalogo. Medtem ko pa si z miljonom v Paragvaju še vedno “old school” miljonar. Penthouse, služinčad, internacinalne šole, itd. Ni za vsakogar seveda, dajem le v razmislek.
KMETIJA - “FINCA”
Spodaj na sliki mesto Paraguari (varno in malo), dve uri z avtom južno od Asunciona. Hiša z bazenom in ogromno zemlje na kateri se pasejo krave. Dober kotiček za preživeti WWIII:)
Zemlja ravno prav “blizu” mesta Asuncion je cca 5.000 eur/hektar in ni tako kot pri nas, da moraš za vsako zgrajeno stvar zgoraj spraševati za dovoljenje. Izven Asunciona sploh ne poznajo razlike med zazidljivo in nezazidljivo.
Na drugi strani imaš 6h iz Asunciona proti severu Chaco (glavno mesto Loma Plata), kjer živijo nemški mennoniti. Kot omenjeno so to Evropejci (govorijo špansko, nemško in angleško). Ker imajo prednike iz Nemčije, imajo bolj Evropske navade, lahko se jim bolj zaupa, imajo dober sistem za varovanje, šolanje in zdravljenje svoje skupnosti.
Meni osebno čisto predaleč od vsega, več divjadi/kač, poleg tega moraš kupit ogromno zemlje v kosu (ker manj ne prodajo, ampak je samo 1500eur/hektar), hiša te pride $30-$150k odvisno od velikosti, zgradijo ti lahko oni. Ni veliko dogajanja razen bar, karting, jahanje, krave, streljanje/lov. Za nekoga, ki ima vsega dovolj in želi mirno, varno okolje na samem s sebi podobnimi Evropejci in non-woke ženo ter 5 otroci je mogoče dobra opcija.
Skratka, takšnih, ki iščejo podobno stvar in so iz EU poznam že kar nekaj, ki sem jih spoznal v Asuncionu, - Nemci, Italjani, Nizozemci, ... Istočasno imaš lahko zase nekaj krav, vrt, itd. in ti za to skrbi “caretaker”. Plačilo za to uslugo (in posredno varovanje) je cca $300$/mesec, kot pač stroški stanovanja. Dnevno plačilo je $10, tako da nekateri plačajo urejanje velikega vrta 2x tedensko. V PY rastejo banane, papaja, ananas, avokado, mango, krompir, solata, bučke/buče in vse ostalo kot pri nas. Je kar nekaj tujcev veganov (Nemci) z ogromnimi vrti.
Zakaj imeti kmetijo v PY? Ne rabiš registrirati kmetije/krav/piščancev, ne rabiš posebnih dovolil za vodnjake/deževnico/generatorje, ni direktiv katera gnojila in seme lahko uporabljaš, ni nekih veterinarskih pregledov, ni zakonov, ki bi ti odvzeli vire v času vojne, lahko prosto gradiš na svoji zemlji, ipd. Realno neki zakoni seveda so, ampak se ne spoštuje, niti ne preverja. Vsak sosed dela kar želi.
KAKO KUPITI
· Za nakup stanovanja boste potrebovali dobrega odvetnika, zaupanja vrednega notarja in mogoče nepremičninskega agenta. Lahko me kontaktirate, če potrebujete priporočila.
· Upoštevajte, da je Paragvaj država v razvoju z nizkimi plačami in visoko stopnjo korupcije, kar vključuje odvetnike in nepremičninske agente. Nepremičninski agenti sploh ne potrebujejo licence, večina jih je popolnoma neuporabnih. V nekaterih primerih te celo izdajo in zvišajo ceno, da dobijo večjo provizijo, še posebej pri večjih podjetjih, kot je REMAX, kjer poznajo vse in imajo veliko moči. Torej je to najtežji del samega poslovanja – zaupanje.
Evro je trenutno močan proti dolarju, zato je nakup cenejši, kar je mogoče dobra priložnost.
Za koga je torej Paragvaj?
Za ljudi, ki želijo boljši donos na svoje nepremičninske naložbe in kapitalsko diverzifikacijo od EU,
Za ljudi, ki verjamejo v problematično prihodnost sveta in iščejo načrt B,
Za digitalne nomade, ki iščejo drugačno, mirno bazo z nizkimi življenjskimi stroški v Latinski Ameriki,
Za podjetnike, ki iščejo nove priložnosti in trge,
Za ljudi, ki si želijo nižjih davkov, manj regulacije, več svobode in bolj konservativne politike,
Za nemške, nizozemske itd. upokojence.
S tem zaključujemo današnjo analizo. Kako se vam zdi?
Do naslednjič,
Vaš borec iz ozadja
Zgornje je zgolj informativne narave in za zabavne namene – ni finančni nasvet. Vsak je sam odgovoren za svoje odločitve in morebitne izgube. Naredi svojo domačo nalogo.
Hvala, ker bereš Borec Iz Ozadja! Prijavi se na mail listo, če želiš biti obveščen o novih člankih, komentirati in podpirati naše delo.
Poznaš soborce, ki bi jih zgonje zanimalo? Hvaležni smo za vsak share.