SLOVENSKI NEPREMIČNINSKI TRG
So Slovenske nepremičnine precenjene?
Opomba: nisem pooblaščen ocenjevalec nepremičnin, nisem CFA, nisem nepremičninski posrednik, nimam niti nepremičnine v SLO. Spodnje je le mnenje radovednega Tepanjčana. Pisano 2024.
KAZALO:
**
PRENAPIHNJENE CENE
STANOVANJSKE NEPREMIČNINE:
Med leti 2008 in 2014 padec cen novih stanovanjskih nepremičnin za 25%, rabljenih nepremičnin pa za 20%. - SURS
Če si kupil novogradnjo v 2008 je le tej cena padala do sredine 2015, medtem ko si prišel nazaj na nulo šele v 2021 nominalno (brez popravka za inflacijo). Gledano popravljeno za inflacijo pa si imel povrnjeno enako vrednost šele v 2023!
Prenapihnjene cene nepremičnin
Vir: Revija SIR*IUS 3/2024, Dr. Črt Lenarčič (super branje)
Maribor iz 2021 na 2022 +38% - top v EU medletno.
Vse to potencialno kaže na negativne donose v prihodnje.
POSLOVNE NEPREMIČNINE:
Cene poslovnih nepremičnin so se od 2008 do 2014 hitro zniževale (in se znižale za 29.2 %), potem so se postopno dvigale, a so bile leta 2020 v povprečju še vedno za 18,8% nižje kot v 2008 (SURS).
Vir: Revija SIR*IUS 3/2024, Dr. Črt Lenarčič (super revija)
Gledano popravljeno za inflacijo in druge dejavnike so poslovne nepremičnine izredno penapihnjene, na podobnem nivoju kot 2008.
Sprva to nima učinka na cene stanovanjskih nepremičnin, kasneje pa je dodatni veter v prsa.
Poslovne nepremičnine po svetu se že lomijo, v Sloveniji se niso niti pobrale od ‘08.
PRICE-TO-INCOME:
Cena nepremičnine proti prihodku državljana - Razmerje je SLABO:
Leta 2013 je bila povprečna bruto plača 1525 eur in povprečna neto plača cca 1000 eur. Leta 2023 je bila povp. bruto plača 2220 eur in povp. neto plača cca 1450 eur.
V desetih letih torej 45% rast plače.
V enakem časovnem obdobju se je cena nepremičnin povišala za 100%.
Za nakup stanovanja 2014 je bilo potrebnega okoli 15 let dela, v letih po 2022 pa od 20 do 24 let dela.
Hiter pregled zgornjega ti pove, da je plača zaostajala dvakratno za realno inflacijo zadnjih 10 let.
To se je zgodilo kljub izjemno nizkim inflacijskim stopnjam zgodovinsko gledano. V naslednjih desetih letih se pričakuje višjo inflacijo, kot je bila zadnjih deset let, kar pomeni, da bo plača zaostajala še bolj.
Poleg tega so mnogi zadnjih deset let debelih krav ta problem nadoknadili z naložbami v delnice (S&P500), kriptovalute (bitcoin) in nepremičnine, zato prej omenjenega učinka zaostajanja plač niso opazili. V kolikor naslednjih deset let poleg plač tudi rast nepremičnin, S&P500 in kriptovalut stagnira, bo prej omenjeni problem občutilo vse več ljudi; potencialne upočasnitve gospodatstva sploh ni potrebe omenjati.
Skratka, težje si bo privoščiti nepremičnino za tiste, ki je nimajo in težje bo dvigovati najmenine tistim, ki imajo.
Price-Income razmelje v Ljubljani eno najvišjih v Evropi:
Povprečno potrebnega 18 let dela za 75m2 stanovanje izven centra mesta glede na povprečno letno plačo upoštevajoč ceno stanovanja (brez upoštevanja višjih stroškov kredita).
ŠTEVILO TRANSAKCIJ / VOLUMEN PADA:
Podobno po vsej EU.
Gospodarstvo je trenutno dvotirno. Revni so revnejši in bogati so bogatejši, kar ni samo rek, ampak se da empirično dokazati. To pomeni, da dobivaš volumen na luksuznih objektih in tistih za ekonomsko manj premožne, stagnira sredina. V zadnjem času se sicer ohlaja tudi že luksuz.
NOVA GRADBENA DOVOLJENJA
Nova gradbena dovoljenja se ne izdajajo v dovoljšnji meri, kar pomeni => Pozitivno, če že imaš nepremičnino (ena redkih stvari, ki podpira trenutne visoke cene). Negativno, če nimaš stanovanja, ker bo premalo novogradenj še naprej.
Samo 40% teh dovoljenj so stanovanjske stavbe:
Izdamo skoraj najmanj dovoljenj v Evropi!
Nepremičninski davek zgornjega problema ne bo rešil. Rešil ga boš sam(a), s tem ko boš uvidel(a), da državni aparat ne pomaga, temveč škoduje.
RENT-TO-INCOME RAZMERJE
Mesečna najmenina izven centra glede na mesečno neto povp. plačo:
Najemnine so relativno gledano visoke, tudi v primerjavi z drugimi EU državami. To pomeni, da rast najemnin ni za pričakovati. Najemnine so vezane na kupno moč lokalcev in lokalci na lokalno gospodarstvo, ki je vezano na EU in v makro sekciji kasneje, boste videli kaj se dogaja. Kar že veste… ain’t no good.
Lokalno gospodarstvo se je izčrpalo in v prihodnje bo samo še slabše.
Skok cen nepremičnin in najemnin je že za nami...
Na prst lahko tudi oceniš in uporabiš price-to-rent razmerje (cena nepremičnine / letna najemnina).
Razmerje pod 15 je dobro za nakup, medtem ko nad 25 dobro za najemanje, v izbranem mestu ali državi. Da vam prihranim muke in ponovim zgornje, v SLO trenutno smo v mlačni stagnacijski sredini, kjer se ne splača niti kupiti, niti najemati. Ne splača se živet, če se pesimistično pošalim.
OBRESTNE MERE IN POSOJILA
Nov upcikel obrestnih mer se je začel. Ne bodo več padle toliko, kot so včasih. Cikli trajajo dolgo.
Banke imajo bolj striktne pogoje. Tudi če pade cena nepremičnin ne dobiš kredita verjetno. Lokalci so maxed out. Rusov ni več. Kdo bo kupoval in plačal več?
To je dodaten upor na volumen, ker trenutni lastnik bo 2x premislil preden proda hišo in se odpove hipoteki z 1.5% obrestno mero, če bi rabil vzeti novo na 4%. Manjši volumen pa prizadane gospodarstvo (cenilci, nepremičninarji, pobrani davki, občine, ...).
Večina ima fiksni 20 letni kredit v SLO, kar pomeni lažje odplačevanje obsoječim imetnikom kreditov in posledično manjši pričakovan padec v ceni (drugi redek faktor poleg premalo novogradenj za cene SLO nepremičnin, da ne padejo, temveč mlačno stagnirajo).
STARA POPULACIJA
Starost populacije ima velik vpliv na trg nepremičnin in Slovenska perspektiva je grozna.
Japonska je znana po stari populaciji in groznem nepremičninskem trgu, samo poglej si to več-desetletno stagnacijo, ki čaka Evropo:
Slovenski državljani se odseljujejo v alarmantnih številkah, če se poglobiš:
"Rešuje" nas samo še pritok migrantov:)
Rodnost:
Še enkrat, to je slabo za ceno nepremičnin po vsej EU.
TINA (THERE IS NO ALTERNITIVE)
Do pred kratkega poleg tujih delnic in nepremičnin dejansko ni bilo alternative za varčevanje. Obveznice in bačni depoziti so imeli donose pod 1%, slovenski delniški market je bil v podnu 15 let, bilo je smiselno varčevati v nepremičninah.
Temu ni več tako.
Obveznice z dvigom obrestnih mer plačujejo med 3-5%, prav tako nekateri bančni depoziti, če najdeš prave banke (link Gruzija). Slovenski delniški trg se je po 2020 prebudil (tudi z dividendami). Prav tako zlato!
Starejši tako ne pogledujejo več samo proti nepremičninam, daleč od tega. Obveznice, slovenske divi delnice ter zlato so IN. Vse to vpliva na stagnacijo cen nepremičnin v prihodnje.
ŠEPAJOČE GOSPODARSTVO
Prav veliko razlage tukaj ni potrebno....
Poslovni cikel se obrača, kar si lahko preberete več tukaj: link Macro
Večina analitikov ne pričakuje rasti cen v prihodnje...
FDI (foreign direct investment - investicije tujcev) = Slabo
Bom kar kopiral iz Lloyds bank:
Slovenia still faces a number of challenges, slowing the attractiveness of FDI, including:
High government debt of 80.9% of GDP (OECD, 2021)
Banking sector still recovering and remains vulnerable
Reforms that are struggling to emerge because of frequent government instability
A small domestic market
Several formal and informal barriers to FDI (including high taxation and high social security contributions)
Significant exposure to global economic fluctuations
Exports are highly dependent on the EU economic climate
A labour force shortage due to an ever-ageing population and stagnant population growth
To je negativno za ceno nepremičnin, seveda.
FX problem:
Šibak evro v prihodnje bo znižal realne donose slovenskih nepremičnin gledano preko kupne moči izven Slovenije. Še nisem naletel na človeka, ki bi se tega zavedal.
"EUR v USD/UAE v MXP v BRL…"
Kaj to pomeni v realnem svetu? Zate bo postal Cancun, Rio, Dubai in Miami veliko dražji. Za enkrat samo teorija.
DONOSI (kratkoročni najem)
Pri kratkoročnem oddajanju zasedenost ni tako slaba (Airbnb):
Vendar so vhodne cene nepremičnine in stroški operative tako visoki, da znižajo donos na raven, ne-vredno investicije.
Za info: Turisti so 30% domači, 50% okoliške države EU (Nemčija, ITA, AU, Češka, HR, HU, NZ, FRA, ...).
OPERATIVNI IN DRUGI STROŠKI
Vse povezano z nepremičnino je dokaj drago pri nas, kar zniža donos na dolgi rok:
Pohištvo
Vzdrževanje (material in še posebno delovna sila)
Management/Čiščenje (da tebi ni treba)
Zavarovanje
Elektrika/Ogrevanje
Gradnja/Renovacije
TRANSAKCIJSKI STROŠKI
V skupno ceno ne pozabi vkomponirati tudi transakcije stroške, ki sicer niso pretirani še svetovno gledano.
Nepremičninska agencija 2% ob nakupu in prodaji, davek od prometa nepremičnin 2% in 1% sodne/bančne/notarske/odvetniške storitve = cca 7% na cikel
DAVKI
Davek na oddajanje je ogromnih 25%. Davek na kapitalski dobiček prav tako. Grozi premoženjski davek, ki bo sigurno sprejet v tem desetletju. Davki za stavbno zemljišče bodo prav tako verjetno rasli z večanjem državnega dolga/primanjkljaja. Enako pričakuj z davkom na kapitalski dobiček, itd. Vse to je negativno za cene nepremičnin in vse to se preko cene prenese na potrošnika, ki je že tako izčrpan.
STROŠKI GRADNJE
1700EUR/M2 + ZEMLJA + POHIŠTVO (v te številke nisem siguren, napišite spodaj, če ste gradili hišo in imate boljši vpogled).
Med najdražjimi v EU.
Vem za market, kjer lahko kupiš pod stroški gradnje (ampak vam verjetno ne bo všeč). Nazadnje v SLO bili na tej točki v 2010. Venezuela link.
MARŽE GRADBINCEV
Marže gradbincev so v zadnjih parih letih visoke, kar si tudi zaslužijo, če so preživeli 2008 bust. Zakaj so visoke? Ker ni dovolj gradbincev in ni dovolj projektov. Zakaj jih ni dovolj? Te pustim, da sam najdeš odgovor (namig: država).
Skratka, to bo mogoče padlo in se stabiliziralo, ampak ker imamo še vedno premalo novogradenj (zaradi premalo izadnih dovoljenj) se bodo gradbinci pač prevsmerili drugam (zelena infrastruktura npr., ki tekmuje z novogradnjami za resurse, opomba vredna premisleka).
Kratek Povzetek - Zakaj so cene nepremičnin visoke?
Ponudba:
-visoki vhodni stroški materialov (ker doma pa že ne bomo nič proizvajali)
-visoki vhodni stroški agencijske/tuje delovne sile (ker grejo vsi na gimnazijo, magisterij ali trejdat shitcoin)
-visoki davki za podjetja (ki se prenesejo na kupca)
-počasni postopki odobritev/sprememb vseh vrst dovoljenj (počasne odobritve novih projektov in prestrukturiranj)
-visoka regulacija delovne sile (premalo fleksibilno in posledično manj iniciative za zaposlitev novih delavcev in posledično manj novih projektov)
-premalo gradbincev (vsi propadli 2013, novi nimajo iniciative za vstop v panogo, ...) in posledično premalo novogradenj, večje marže.
...
Povpraševanje:
-umetno nizke obrestne mere za kredite zadnjih 10 let
-printanje denarja zadnjih 10 let
-dobra gospodarska slika zadnjih 10 let (slovenska ekonomija z vzvodom na nemško: "ko Nemčija kihne, Slovenija zboli"-z zamikom, na diverzifikacijo smo pozablili 2008 in 2024)
-umetno povpraševanje s strani države (zelene investicije, javna stanovanja, ...)
-vso povpraševanje skoncentrirano na par koncev
-"edino" sprejemljivo sredstvo za varčevanje za starejše (ki jih imamo ogromno) do pred kratkega
-dobra strateška točka in lepote Slovenije in posledično tudi nekaj več tujcev do pred kratkega (ni več Rusov)
Najboljše pa sem pustil za konec...
REGULACIJA (ZELENA / AIRBNB / NAJEMNINE)
Dragi bralci, regulacija prihaja. Prihaja, ker si je ljudje želijo. Ni treba pogledati daleč, da vidiš kakšne posledice bo to imelo tako za najemnike, kot najemodajalce. Oboji bodo na slabšem.
Register najemnih pogodb je podlaga za tiranijo v prihodnosti. Pričakujete lahko kapico najemnin, regulacijo razmerja med najemodajalci in najemniki, večje pravice najemnikov do mere izkoriščanja, itd. Enako velja za kratkoročne najeme, ki bodo prepovedani/regulirani. Ni izključen tudi davek na prazne nepremičnine, kot se to implementira v Kanadi in Avstraliji. Vse to se je po svetu že odvilo večkrat v zgodovini in posledice so jasne. EU postaja nova Argentina. Vse to je bilo že večrat preizkušeno v zgodovini in nikoli ni delovalo za rešitev problema.
Poleg vsega tega pa prihaja tudi zelena regulacija, ki veleva določene posege z obnovo starejših zgradb in regulacijo novih, ki prav tako pomaga pri zniževanju donosa SLO nepremičnin:
Sklep: Nakup slovenske nepremičnine ni investicija in z investicijskega vidika nima nobenega smisla, če pogledaš 5 let v prihodnost.
KULTURA
Slovenska kultura trenutno pravi, da so lastniki nepremičnin oderuški tajkuni, ki bi morali imeti regulirane najemnine, nepremičninski davek, itd. Newtonov prvi zakon pravi, da objekt v gibanju ostane v enakem gibanju, dokler ga ogromna zunanja sila ne preusmeri. Enako je s kulturo. Socialistični vlak je trenutno popularen in ni mu videti konca. To je negativno za ceno nepremičnin.
ZAKLJUČEK
V kolikor si mlad, dobro premisli, če si zares želiš nepremičnino v Sloveniji. V kolikor si uspešen podjetnik z več nepremičninami dobro premisli, če je to zares pametno ali je potrebna diverzifikacija. V kolikor ste starejši in se pripravljate na penzijo, kjer pričakujete dodaten donos od vaših nepremičnin, dobro premislite, kaj boste naredili, če se to izkaže za neresnično.
Zakaj o tem nihče ne govori? Ker nihče nima nič od tega. Nepremičninar prodaja in slabih novic niti ne želi slišat. Ekonomistu po navadi nepremičnine niso glavni fokus, poleg tega pa ima verjetno večino svojega premoženja v nepremičninah in se prav tako ne želi soočiti s temi dejstvi. Novinarji dandanes so itak slabši kot če bi AI pisal članke. Podjetniki, ki investirajo normalno nimajo makro ekonomske podlage ali časa, da bi jih kopanje po podatkih preveč zanimalo. Cenilci nepremičnin pa za določitev vrednosti najpogosteje uporabljajo način tržnih primerjav, kar dejansko pove “ceno” v trenutku in ne "vrednost". S tem ni nič narobe, ker za bančne, računovodske, itd. primere se točno to potrebuje. Skratka, analizo kot opisano zgoraj ne dela skoraj nihče. Zato imate nas - borce iz ozadja.
Kakšno pa je tvoje mnenje ?
Do naslednjič,
Vaš borec iz ozadja