KAMBODŽA II. DEL - Nakup stanovanja

Norija ali investicija?

Beri I. del tukaj:

V drugem delu si bomo podrobneje pogledali nepremičninski trg, nakup stanovanja in Trump tarife.

NEPREMIČNINSKI TRG - KRATEK POVZETEK

Največji kupci po državah - razpršeno

Največ se kupuje 1-sobna stanovanja (61%). Najpogostejši najemniki so lokalci (13.8%), Američani (10.6%), Kitajci (9.8%), Francozi (9%), ipd.

Največ se najema 1-sobna stanovanja (72%) v centralnih dristriktih.

Najemnine po distriktih

Povp. cene na m2 po distriktih

Dobi se zelo poceni stanovanja, ampak na slabih lokacijah s slabšimi amenitiji:

Nakup stanovanja v Kambodži - norija ali diverzifikacija?

Stanovanje 47m2 bruto (recimo 45m2 za kalkulacije) 10min iz centra na up&coming lokaciji s top infrastrukturo (amenities) - gym, tenis, bazen, bar, kino, itd.:

Enosobno na enem izmed višjih nadstropij (na žalost). Ko sem kupoval je bilo že večina prodanega, ostala pa so višja in posledično malo dražja stanovanja. Spodaj slike iz showroom-a:

Stena od kopalnice ne bo dejansko prozorna. Namesto stola v spalnici bo pisalna miza, itd.

Pogled iz stanovanja proti centru in na sever:

Stanovanje pride z opremo kot na sliki. Gradilo se bo 3.5 let, do decembera 2028. Prodano vse z izjemo nekaterih večjih stanovanj. 70% so kupci domačini srednjega sloja, ker je ta soseska (Russian market) v njihovem cenovnem rangu in blizu centra.

Cena je fiksirana v dolarjih, payment plan je odličen, kar je bil tudi povod za odločitev:

20% downpayment in potem cca samo 1% mesečno, z večjim delom plačila (40%) na koncu (januar 2029). Gradbinec tako dobi svojo maržo šele na koncu - ima iniciativo, da dokonča in teh 34k$ bo čez 4 leta veliko manj vrednih. Gradbinec je velika korporacija iz Taivana (kar je dobro) in ima za sabo sedem projektov v Kambodži. Ko sem naredil downpayment je bil evro že bolj močan proti usd, tako da sem dobil še dodaten popust preko tega. Če stanovanje ne bi bilo tako visoko bi plačal 60k$, torej 5k$ manj.

Kot omenjeno v Kambodža I. delu, so se cene stanovanj v PP med 2004-2007 večale za 40% letno (400$ na 1550$/m2). 2008-2011 padec -50% (na 850$/sqm) in potem 2012-2018 ponovno 15-20% letna rast (na 3250$/sqm - v centru), medtem ko so 2019-2024 padle cene za cca 20-25%.

Pričakuje se, da je korekcija po petih letih dosegla dno:

Posledično sem v excel projekciji uporabil 10% letno rast najemnin in cene stanovanja (z znižanjem % zasedenosti), kar je po mojem zelo realna konzervativna slika. V preteklih boom-ih je bila rast vedno večja kot 10%, pri nizki inflaciji (v prihodnje bo 5% nominalne rasti prišlo verjetno samo iz inflacije). Tudi rast BDP je dejansko +5% povprečno čez celo zgodovino. Če dodaš vse omenjene bullish dejavnike iz Kambdoža reporta, je teh 10% lahko celo pesimistična napoved. “Base case” je, da dolar izgubi na vrednosti in je tistih 40% na koncu dosti manj vrednih. Že s 5% diskontno stopnje je $65,000 danes vredno $58,270, oziroma $54,500 z 10% diskontno stopnjo, kar je pomoje minimum.

Potencialne slabosti te investicije:

· Gradbinec gre lahko po gobe (vedno riziko)

· Domačini imajo veliko kreditov - 130% BDP (kar je lahko problem, če se zares ustavi ekonomija in masovno ne morejo plačevat obrokov in če banke ultra zategnejo kredite)

· Plačal sem vsaj 5k$ več, kot bi bilo optimalno (verjetno bi dobil za tudi $10k manj, če bi izbiral med prvimi pol leta nazaj v nižjih nadstropjih).

· Trump tarife? Po mojem niso tak problem. Več spodaj...

Dobre lastnosti:

· Dobra lokacija in layout

· Top moderne dodatne storitve v bloku (dobro za oddajanje)

· Manjša/okrnjena ponudba takšnih projektov v 2028 in dalje

· Dober payment plan (+trenutno močan evro)

· Fiksiran plan v dolarjih - dejansko je to velik short na dolar (če eur ostane močan oz. usd pade proti ostalim sredstvom oz. ga požre inflacija, je zadnji obrok 34k$ vreden veliko manj realno gledano - kar je moj base case)

· Valuta v kambodži je usd, kar pomeni lahko čezmejno poslovanje + možnost nakupa na daljavo

· Kambodža ima bullish predispozicije za prihodnost (glej Kambodža prvi del) + diverzifikacija

· Dolg čas gradnje (kar pomeni, da lahko market stagnira še 3 leta in ni problem) - če bi kupil dokončano stanovanje danes, bi imel še 2 leti verjetno slabe najemnine in kapitalske donose

· Možnonst plačila s crypto & kešom + skoraj nič KYC, non-crs banks (zasebnost)

· Če si s.p. ali crypto trader/pokeraš, ipd. v Sloveniji in ne dobiš kredita, je to lahko nadomestek

TARIFE

Trump je Aprila 2025 začel s tarifami, kjer je bila zelo prizadeta tudi Kambodža.

Azijo pa je stresel močan potres.

*Do Kambdože ni prišlo veliko, ampak je hudo zamajalo visoke stavbe na Tajskem...

Me je zaskrbelo? Niti ne…

V preteklosti so praktično vsi pričakovali, da bo trgovalna vojna s Kitajsko dobra za Kambodžo:

Sam sem bil pozitiven, ampak se zavedal, da je ZDA vseeno wild card:

Trumpova nesmiselna kalkulacija pa je najbolj prizadela Kambodžo:

Ker se nobena župa ne poje tako vroča kot se skuha, sem počakal dva tedna in situacija je postala že dosti bolj jasna, od takrat še veliko bolj. S pavzo tarif za 90 dni, s 125% tarifo na Kitajsko, s planiranimi sestanki s posameznimi državami, z nesmiselno kalkulacijo in teorijo že v štartu, s protesti ameriških multinacionalk v Kambodži in celo manjšim ogorčenjem nad tarifami v US, je Trump deloma spremenil ploščo in postalo je jasno, da je želel le boljši deal za ZDA in večji vpliv v posameznih državah, kot ga ima Kitajska, kar je Kambodži tudi namignil (od takrat so imeli dva sestanka).

Skratka, ZDA si želi večji vpliv v Kambodži (spodnje je bilo po tarifah):

Kambodža ima Ream naval base, ki ima strateško pozicijo:

Dejstvo, da obe velesili tekmujeta za vpliv je lahko dobro ali slabo, nagibam se na dobro (za enkrat), lahko pa se motim (dokončno se še ni nič doreklo).

Ob vojni Rusija-Ukrajina so države, kot npr. Gruzija ultra benificirale. Podobno se lahko zgodi s Kambodžo v primeru Kitajska-Taivan, Kitajska-ZDA, ker je potencialno dodaten bullish dejavnik. In v naslednjih 10. letih je vsaj eno od tega zagotovljeno:

Skratka, vsi makro dejavniki iz Kambodža reporta še vedno stojijo, tarife za enkrat nimajo posebnega vpliva, z izjemo globalnega kaosa, ki so ga povzročile (kar negativno vpliva na že tako šibko globalno ekonomijo). Še vedno sem mnenja, da so trenja ZDA-Kitajska, Kitajska-Taivan verjetno pozitivna za Kambodžo, če uspejo igrati obe strani, kot so to v preteklosti, kar kažejo tudi s trenutnimi pogajanji (v rit lezejo Kitajski in ZDA). In želja po večji vpletenosti ZDA v Kambodžo je verjetno pozitiven znak. Tudi Indija ni več tako izi izbira:

UPDATE KAMBODŽA SEPT 2025:

Tarife znižane na 19%, kar je enako ali manj od sosedov. Velika zmaga, ekonomija gre s polno paro dalje. Postalo je jasno, da ZDA ne želi ohromiti Kambodže, ampak jo pridobiti na svojo stran. Bullish. Spet lahko igrajo obe strani.

Spor na meji je bil hitro zaključen. Skoraj ni več države danes, ki nebi imela trenj in problemov ali bila v vojni vsaj posredno (tudi Švica sankcionira Ruse). Tako da manjši mejni problem tam nima nekega vpliva na investicije za enkrat.

Preživeli smo torej tarife, potres, mejni spor, sankcije in ohladitev okonomije. Sedaj pa upam, da je to to:)

Tudi Kitajski turisti so nazaj:

Kmalu se odpre novo letališče z direktnimi leti v Paris, Istanbul, Tokyo, itd. Bullish za “the Kingdom of Wonder”.

ZAKLJUČEK

Preko investicije lahko eventuelno pridobim tudi backup rezidenstvo tam v prihodnje, če se deloma spremeni zakonodaja ali celo kupim državljanstvo (redka država v Aziji, kjer se to da). Na splošno je Kambodža zelo odprta za tujce tudi preko biznis vize, ki se jo lahko kupi (zelo izi proti drugim azijskim državam). Tako lahko stanovanje uporabljam zase, kot azijsko bazo, če se naveličam LatAm; oddajam ali prodam, ko bo zgrajeno. Bomo videli... Z novo avtocesto je tudi do plaže le 2h in 8$ bus.

Mogoče se zdi investiranje v Kambodžo kaotično, riskantno in volatilno, ampak sam vidim neprimerno boljši risk/reward kot v Zahodnem svetu, kjer je mogoče volatilnost manjša in riziki navidezno prikriti, kar pa ne pomeni, da ne obstajajo. Azija = mali downside, velik upside. EU = velik downside, mali upside. Moj pogled na slovenski trg nepremičnin si lahko ogledate tukaj: